房屋轉(zhuǎn)租糾紛案件審理經(jīng)驗(yàn)

房屋轉(zhuǎn)租 ，是指房屋租賃合同的承租人不退出原租賃關(guān)系，將承租的房屋再次出租給次承租人收益、使用的行為。房屋租賃合同案件中，因房屋轉(zhuǎn)租引發(fā)糾紛比較常見。承租人租賃房屋后，或是為了轉(zhuǎn)租獲取差價(jià)，從中牟利而將房屋轉(zhuǎn)租；或是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)困難無(wú)以為繼，為減少自己損失而將房屋轉(zhuǎn)租；或是經(jīng)營(yíng)策略或生活需求變化，導(dǎo)致承租的部分房屋閑置而轉(zhuǎn)租等，各種情形不一而足。

對(duì)于司法實(shí)踐中較有爭(zhēng)議的轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)定、轉(zhuǎn)租合同的效力、出租人行使解除合同的時(shí)限、次承租人的相關(guān)權(quán)利和救濟(jì)途徑等相關(guān)問(wèn)題，下文提出淺顯之見，供讀者批判參考。

一、承租人承租房屋后設(shè)立公司（或個(gè)體工商戶）使用房屋生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否為轉(zhuǎn)租

司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)承租人以個(gè)人名義承租房屋之后，又利用所承租的房屋設(shè)立公司，由公司使用承租房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況。這種情況下，合同的承租人一般為公司的股東或者法定代表人，而且從簽訂合同時(shí)或者事后的行為可以明顯推定合同的雙方當(dāng)事人對(duì)這種情況是明知的，比如在合同簽訂時(shí)注明承租房屋是用作成立公司使用、簽訂租賃合同后出租人提供房屋產(chǎn)權(quán)證原件等材料協(xié)助承租人辦理設(shè)立公司的登記備案、公司在承租房屋內(nèi)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并以公司名義向出租人支付租金、出租人向公司出具收取房租的等。

對(duì)于此種情況，出租人對(duì)承租人不是個(gè)人使用承租房屋的事實(shí)是明知的，即使是個(gè)人簽訂的房屋租賃合同，事后由承租人設(shè)立的公司這個(gè)所謂的“第三人”使用，也不應(yīng)視為存在轉(zhuǎn)租行為，而應(yīng)當(dāng)視為承租人對(duì)承租房屋的正常使用。［1］

如果在簽訂合同時(shí)，承租人表明是作為將來(lái)設(shè)立的公司的代理人與出租人簽訂合同或簽訂合同后設(shè)立的公司與出租人重新簽訂合同，或者在原合同上簽章確認(rèn)。這種情況，承租人應(yīng)當(dāng)是公司而非個(gè)人，在處理此類案件時(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

對(duì)于承租人簽訂合同后雖然成立了公司，也是公司的股東，但是承租人又與自己設(shè)立的公司簽訂租賃合同，將房屋租賃給公司經(jīng)營(yíng)的，因?yàn)榇嬖诔鲎馊伺c承租人的租賃合同關(guān)系以及承租人與公司的租賃合同關(guān)系，這種情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)租行為。

對(duì)于承租人承租房屋后設(shè)立公司，本人也是公司的法定代表人或者股東，但在租賃期間通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股份、變更法定代表人等形式脫離了與公司關(guān)系的情況，筆者認(rèn)為，此種情況下，出租人對(duì)于房屋由公司使用的情況是知曉的，如果房屋租金一直是以公司的名義交納，不宜在租賃期間內(nèi)因?yàn)楣緝?nèi)部的股東和法定代表人變更而認(rèn)定承租人轉(zhuǎn)租。當(dāng)然，根據(jù)合同相對(duì)性原則和債務(wù)加入的規(guī)則，［2］如果之后公司在履行過(guò)程中存在違約行為，出租人可以將承租人和公司一并作為被告起訴，要求二者共同承擔(dān)合同責(zé)任。

對(duì)于承租人租賃房屋后，以承包、合作經(jīng)營(yíng)及合伙開發(fā)等形式將房屋交與第三人使用的情況，應(yīng)區(qū)分具體情況區(qū)別對(duì)待：

1 .如果承租人與第三人簽訂了合作合同或者合伙協(xié)議，而且也確實(shí)是將承租房屋作為資本投入與第三人采取合作、合伙的方式經(jīng)營(yíng)使用，與第三人共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即使承租房屋由第三人控制，承租人形式上沒(méi)有使用房屋，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于承租人對(duì)承租房屋的正常使用和收益的行為，不屬于轉(zhuǎn)租；

2 .如果承租人與第三人之間協(xié)議的內(nèi)容只是約定第三人向承租人定期交納固定的合作費(fèi)、承包費(fèi)，承租人既不參與經(jīng)營(yíng)、也不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即使承租人與第三人簽訂了合作合同、合伙協(xié)議，也應(yīng)認(rèn)定為承租人的行為系轉(zhuǎn)租行為。