房屋租賃合同" width="200" height="150" title="房屋租賃合同">
《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除租賃合同。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責任。《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)終止合同，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉(zhuǎn)租進行了規(guī)定，但在無效轉(zhuǎn)租房屋的法律責任上，只規(guī)定了處罰和刑事責任，并沒有無效房屋轉(zhuǎn)租的民事責任，或是民事制裁的規(guī)定。《合同法》也只規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的權(quán)或處分權(quán)，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的轉(zhuǎn)租房合同無效事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無效合同而取得，也應該屬于返還的標的。
合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認為無效后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)
，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
就無效租房合同無效的當事人來說，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，訂立租房合同無效時應辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)租合同中的承
租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，二是因為疏忽大意的過失原因而造
成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當事人。所以，無效租房合同無效的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律后果。
來源：購房網(wǎng) 2025-08-10
來源：購房網(wǎng) 2025-08-10
