今年11月以來(lái)，決策層連續(xù)提及要消化房地產(chǎn)庫(kù)存，那么，作為前鋒力量，這些房企生存狀態(tài)如何呢？一份來(lái)自標(biāo)準(zhǔn)研究院榜單顯示，部分房企面臨著增長(zhǎng)放緩的營(yíng)收困境、巨大的庫(kù)存壓力和高企的負(fù)債率。

據(jù)了解，這份榜單以存貨增長(zhǎng)、去庫(kù)存壓力、現(xiàn)金流惡化情況和資產(chǎn)負(fù)債率等四項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)選依據(jù)，篩選出當(dāng)期差的20家房地產(chǎn)公司，提示風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)收情況分化嚴(yán)重：大房企吃肉、小房企連湯都喝不上

按照標(biāo)準(zhǔn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前3季度，118家房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為4985億元，比去年同期增加了480億元，增長(zhǎng)10.6%。但營(yíng)收下降公司多達(dá)60家，多于營(yíng)收上升的房企數(shù)量，甚至其中還有首開(kāi)、華僑城等百億級(jí)房企。

今年以來(lái)央行的連續(xù)降息，直接降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)壓力，對(duì)樓市起到一定的刺激作用，帶動(dòng)成交量的活躍。

很多大型房企的銷售情況比2014年增長(zhǎng)明顯，如在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)榜連續(xù)蟬聯(lián)榜首的泰禾地產(chǎn)，今年的營(yíng)收是65億元，而去年同期只有35億元，同比增長(zhǎng)86%，全年有望倍增。其他如萬(wàn)科營(yíng)收增長(zhǎng)26%，保利增長(zhǎng)21%，華夏幸福增長(zhǎng)40%。

大房企吃肉，很多小房企則未必能喝上湯。榮安地產(chǎn)營(yíng)收從去年的33億元降至今年3.6億元；天保基建從13.9億元降至4.4億地；格力地產(chǎn)則從14.3億元降至4.5億元。

2.5萬(wàn)億存貨背后：大房企謹(jǐn)慎、中小房企激進(jìn)

截止9月末，A股118家房地產(chǎn)上市公司（剔除3季度存貨及營(yíng)業(yè)收入少于1億元的公司），存貨合計(jì)為2.53萬(wàn)億元，與去年同期相比增長(zhǎng) 10.5%。房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存壓力整體上并未得到明顯緩解，雖然行業(yè)的大型開(kāi)發(fā)商對(duì)于完成全年的目標(biāo)信心十足，但很多中小型房地產(chǎn)公司卻是度日如年。

從2015年三季度地產(chǎn)公司存貨壓力榜上可以看到，很多地方的二三線地產(chǎn)公司在行業(yè)逆市中紛紛加大存貨儲(chǔ)備，如上海市北高新，存貨增長(zhǎng)345%；重慶廣宇發(fā)展，增長(zhǎng)147%。

反觀大型房企，存貨處于謹(jǐn)慎增長(zhǎng)，萬(wàn)科存貨增長(zhǎng)0.04%，保利增長(zhǎng)4.39%，招商增長(zhǎng)27.39%，金地則下降9.84%。

去庫(kù)存壓力：萬(wàn)科只需2年，榮安地產(chǎn)卻要15年

對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量多少并不可怕，關(guān)鍵的是是否有能力賣出去。

市場(chǎng)上大的地產(chǎn)公司萬(wàn)科手里有3500億元存貨，貨值巨大。但按照萬(wàn)科現(xiàn)在年銷2000億元的水平對(duì)比，2年時(shí)間萬(wàn)科基本就可以消化掉手里的存貨。

而對(duì)于榮安地產(chǎn)，該公司有50億元的存貨，如果以2014年銷售33億元的水平衡量，基本上一年半就能消化掉存貨，但其今年的營(yíng)收驟降至3.6億元，如果按此水平去庫(kù)存，時(shí)間周期延長(zhǎng)了10倍。

在標(biāo)準(zhǔn)的去庫(kù)存壓力榜中，榮安地產(chǎn)就第1。而上榜企業(yè)基本共性都是營(yíng)收大幅下降，而存貨卻在增長(zhǎng)。

房企現(xiàn)金流總體回歸正常，萬(wàn)科意外成差

今年3季度，118家房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流凈額合計(jì)為7.6億元。與去年同期現(xiàn)金流-1270億元相比，出現(xiàn)了正流入，一正一負(fù)間差距在千億元以上。

在房企都回籠資金的時(shí)候，萬(wàn)科卻成為當(dāng)季現(xiàn)金流差的房企。該公司2014年3季的現(xiàn)金流凈額為172億元，2015年3季度為－46.8億元，兩者差額為-218.8億元。成為當(dāng)期現(xiàn)金流惡化榜榜首。

萬(wàn)科一直保持謹(jǐn)慎拿地態(tài)度，現(xiàn)金流狀況良好，今年初萬(wàn)科手中就握有幾百億存款，加上發(fā)債資金，當(dāng)萬(wàn)科喊出百億回購(gòu)股票之時(shí)也是底氣十足。而彼時(shí)，其他房企的日子都很緊張，現(xiàn)金流很多在負(fù)十億至負(fù)百億間。

而現(xiàn)在，當(dāng)大多數(shù)房企加緊回籠資金去庫(kù)存的時(shí)候，已超前完成去庫(kù)存任務(wù)的萬(wàn)科開(kāi)始在土地市場(chǎng)變得更加積極。

房企平均負(fù)債率76.5%，珠江控股已資不抵債

118家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.5%，超過(guò)平均負(fù)債率水平的房企雖然只有40家，但大中型房企居多，甚至萬(wàn)科（78.78%）、保利 （77.8%）也在其中。長(zhǎng)期以來(lái)，珠江控股的資產(chǎn)負(fù)債率都是全行業(yè)榜首，每次評(píng)選其距離資不抵債總是越來(lái)越近。而現(xiàn)在一切擔(dān)心都是多余 的，108.27%——珠江控股的資產(chǎn)負(fù)債率終于破百。

在負(fù)債率前10的房企中，除珠江控股外，還包括魯商置業(yè)（92.89%）、云南城投（88.52%）、陽(yáng)光城（87.41%）、華夏幸福（86.82%）、泛海控股（86.19%）以及泰禾集團(tuán)（85.92%）等眾多房企。