看著房?jī)r(jià)一路走高，很多朋友想盡快“上車(chē)”，但有些人因?yàn)樯绫?wèn)題被擋在門(mén)外，不具備買(mǎi)房的資格。這種時(shí)候，有一種法拍房可能會(huì)被購(gòu)房者們注意到。據(jù)說(shuō)，法拍房不限制購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)還低。情況真的是這樣嗎？購(gòu)買(mǎi)法拍房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

一、什么是法拍房？

法拍房一般是因債權(quán)債務(wù)糾紛或其他原因被強(qiáng)制拍賣(mài)的，需要通過(guò)競(jìng)拍的方式獲得產(chǎn)權(quán)的一些房子。來(lái)源主要有四種：按揭違約產(chǎn)生、違約產(chǎn)生、司法沒(méi)收、無(wú)主房產(chǎn)。

二、法拍房的優(yōu)點(diǎn)

1、不限制購(gòu)買(mǎi)

法拍房是否限購(gòu)，每個(gè)城市的規(guī)定不同。目前京滬等城市大多數(shù)法拍房是不限制購(gòu)買(mǎi)的，建議購(gòu)買(mǎi)之前前往交易中心咨詢臺(tái)核實(shí)具體情況。

2、價(jià)格低

法拍房起拍價(jià)低，一般只有市場(chǎng)價(jià)的8成左右。如果第一次流拍，二次拍賣(mài)起拍價(jià)還會(huì)再降低20%的售價(jià)。通常情況下，法拍房?jī)r(jià)格比市價(jià)低出10%-20%左右。不過(guò)，拍賣(mài)本身價(jià)高者得，價(jià)格變數(shù)很大。

三、法拍房的風(fēng)險(xiǎn)

1、只能全款買(mǎi)

法拍房資金要求較高，拍賣(mài)前先交保證金，一般為起拍價(jià)的10%左右。如果競(jìng)拍成功，要在10-15個(gè)工作日內(nèi)（具體看約定）交齊全部房款，否則房子不僅會(huì)被收回，保證金還會(huì)作為違約金沒(méi)收。

2、可能無(wú)法過(guò)戶

拍賣(mài)房的房主往往涉及債務(wù)問(wèn)題，房子可能已被抵押，甚至多次抵押。按規(guī)定，法拍房后續(xù)所有風(fēng)險(xiǎn)均由買(mǎi)受人承擔(dān)，如果不能解押，被抵押的房子無(wú)法過(guò)戶。

3、可能住不進(jìn)去

法院拍賣(mài)的是產(chǎn)權(quán)，不包括使用權(quán)，如果房子已被占用，法院一般是不負(fù)責(zé)清場(chǎng)的。如果房子已有租客，按照買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，在租約期限內(nèi)將無(wú)法入住。如果原房主拒不挪窩，購(gòu)房者想收回房產(chǎn)也會(huì)比較麻煩。

在這里普及2個(gè)概念，參與拍賣(mài)前要辨認(rèn)清楚：

交吉拍賣(mài)：不但保證幫助過(guò)戶還負(fù)責(zé)空房交付。

不交吉拍賣(mài)：只管競(jìng)買(mǎi)人拍付清購(gòu)房款后，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競(jìng)買(mǎi)人自己處理。

4、有其它額外損失

競(jìng)拍成交意味著購(gòu)房者接受房子的全部現(xiàn)狀。如果房子產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，比如拖欠水電物業(yè)費(fèi)、未交土地出讓金、沒(méi)有房產(chǎn)證、違規(guī)搭建等等，購(gòu)房者需要為此承擔(dān)責(zé)任。

購(gòu)買(mǎi)法拍房確實(shí)存在“撿漏”可能性，但風(fēng)險(xiǎn)也不少，建議前期做好調(diào)研，將房子可能存在的風(fēng)險(xiǎn)一一排除。拍賣(mài)前設(shè)定一個(gè)心理價(jià)位，一旦超過(guò)就放棄，防止一時(shí)頭腦發(fā)熱、沖動(dòng)舉牌。