房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，房屋出賣(mài)人一般都是要求購(gòu)買(mǎi)人交付定金的，并且簽相應(yīng)的訂定金協(xié)議，如果一方違約的，適用定金罰則，可以不退還定金或者雙倍返還定金，那么購(gòu)房定條具有法律效力嗎？

民法典中購(gòu)房定金條具有法律效力。《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;意思表示真實(shí);不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)怎么退定金

1、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，否則，在開(kāi)發(fā)商可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方利益。

2、目前，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定定金條款：如果購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商對(duì)定金不予退還；如果以后簽訂了正式商品房合同，定金則抵充房款。

這種做法與《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定相一致：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能定立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

3、因此，在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力的情況下，雙方因當(dāng)事人一方的原因未能簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的，適用定金罰則。但是，如果不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。此案中，正式合同之所以未能簽訂是因?yàn)殡p方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，而不是購(gòu)房者單方存在某種違約行為。

4、按照認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者僅僅負(fù)有依雙方約定的條件與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售或出售合同義務(wù)，而不負(fù)有按開(kāi)發(fā)商單方提出的條件簽訂正式合同的義務(wù)，否則就違背了合同自愿與公平的原則。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房者定金。