一、核實房屋產(chǎn)權情況

??1、使用性質：

??劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回。出讓性質是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；

??2、小心福利房：

??福利房、單位房等特殊房屋所有權范圍有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突；

??3、產(chǎn)權所有人：

??賣方必須是房屋產(chǎn)權所有人（注意是一個人還是多人共有房產(chǎn)），通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實；

??4、房屋狀態(tài)：

??是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等；

??5、使用期限：

??如果使用權僅有40年，已使用十來年，如果還按同地段70年商品房的價格衡量就不公平。

??6、關注戶口問題

??戶口問題不能夠忽略。大家可能沒有意識到，如果前業(yè)主將房子出售后，戶籍還掛在這里的話，那么新業(yè)主即便收房后也無法正常的落戶。這在二手房交易中也是經(jīng)常出現(xiàn)的一種糾紛。所以建議大家在收房前，買賣雙方一同前往房屋所在地的派出所，由賣方來向派出所申請，詢問房屋內(nèi)的戶口情況即可。

二、了解歷史情況

??了解原房主售賣房屋的原因，以及房屋在以往的使用歷史中出現(xiàn)的問題，排除因房屋老化或違章建筑等房屋的出售。

??1、建筑結構驗收：

??包括房屋使用面積、層高、門窗、墻地面等與合同一致；

??2、重點項目：

??“五漏一滲”，屋面漏水、水箱漏水、樓地面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水，這類問題約占二手房質量問題總數(shù)的70％以上；

??3、裝修驗收：

??檢查基礎裝修，瓷磚鋪設、乳膠漆、墻紙、木地板等鋪設狀況；對裝修中問題部位的維修問題買賣雙方要商討達成共識，并落實到合同條款；

??4、設備情況：

??核查合同內(nèi)包括的設備品牌、型號、成色、數(shù)量、保修卡以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚；

??5、市政配套設施：

??a、打開水龍頭觀察水的質量、水壓；

??b、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的尷尬，戶內(nèi)外電線是否老化；

??c、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目觀察；

??d、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；

??e、是否有供暖；

??6、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)情況：

??如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理費是否合理等。

三、物業(yè)交割

??核實費用繳納情況，查看繳費單據(jù)包括維修基金、物業(yè)費、水電費、暖氣費、燃氣費、有線電視費、網(wǎng)費、電話費等是否結清，并至物業(yè)管理部門辦理更名，不影響后續(xù)費用繳納。

?1、擬定合同：

??確定相關支付費用、方式及過戶所涉稅收和費用的承擔，明確違約責任，當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生，所以和賣方要明確嚴格的違約責任。

??2、辦理過戶：

??到房管局辦理買賣合同登記和過戶；簽署《房屋買賣合同》、《房屋交接書》。

??3、拿鑰匙：

??檢查所收到的房門鑰匙（建議立即更換），還有天然氣卡、電卡、大門IC卡、網(wǎng)絡IC卡、數(shù)字電視機頂盒、《小區(qū)物業(yè)收費憑證》、有關繳費發(fā)票（數(shù)據(jù)）等等是否完整；

??4、確定戶口遷出：

??在賣方未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入。買賣雙方可一同前往房屋所在地的派出所，查詢房屋內(nèi)的戶口情況。如賣家戶口仍未遷出，可根據(jù)買賣合同的約定追究賣家責任。