市場經濟應該說還是來源于西方經濟學，而這個頂層邏輯是供求關系。總會有一些人說國內的房價走勢是不適合用供求關系來分析的。我認為這是大錯特錯。仔細分析過往房價的走勢，一樣是受到供求關系的決定。只是說在不同階段，存在不同影響供求關系的因素。有些政策是影響供應層面的，有些是影響需求層面的。
對于房地產市場走勢的分析，圈內其實一直有一個較為普遍應用的框架：短期市場看金融政策、中期市場看土地政策、長期市場看人口趨勢。
所謂的短期市場看金融。主要是指貨幣和信貸政策對房價的短期走勢影響比較大。這也是很好理解的，信貸政策會決定首付比例及貸款利率，也就是會影響潛在購房者的購買力，房價的走勢會影響比較大。
中期市場看土地。土地作為建設房子的“面粉”，土地的供應量和供應政策理所當然會影響房子的供應情況。土地的供應量與容積率水平直接決定了房子的供應量；而土地價格對房價也起到一定的影響作用，尤其是在三線及以下城市影響會更大。只是由于從土地變成房子，存在一段較長時間的建設周期，因為土地對房地產中期市場影響會更明顯一些。
長期來看人口趨勢。如同我上文說的，房價的最終支撐都是真實的需求，這個可以是剛需，也可以是改善型需求。因此歸根結底，影響房地產市場的長期走勢仍是人口發(fā)展趨勢。在國內對房地產影響的人口特征主要有兩方面——人口城鎮(zhèn)化和人口的凈流入或凈流出。
