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房屋買(mǎi)賣(mài)合同不是有效就是無(wú)效?當(dāng)然不是!

房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定不僅僅只有有效和無(wú)效兩種情況,還有一些特殊情形,即特定條件下有效,特定條件下無(wú)效,而對(duì)這些特殊情形的分析,不應(yīng)一概而論,應(yīng)具體分析。

一、 買(mǎi)賣(mài)合同未采用書(shū)面形式

按照《合同法》第十條規(guī)定,“當(dāng)事人訂立合同,有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。”由此可見(jiàn),房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用書(shū)面形式。

但是,根據(jù)《合同法》第三十六條規(guī)定,“法律、法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。”由此可見(jiàn),房屋買(mǎi)賣(mài)合同即使未采用書(shū)面形式,也未必會(huì)無(wú)效。如買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際履行了主要義務(wù),又沒(méi)有其他違法行為,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。

二、賣(mài)方轉(zhuǎn)讓沒(méi)有權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn),是不能轉(zhuǎn)讓的。但是,根據(jù)《合同法》第一百三十一條規(guī)定,“出賣(mài)的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人或者出賣(mài)人有權(quán)處分。法律、法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物,依照其規(guī)定。”

可見(jiàn),只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分,對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照,合同法并無(wú)要求。如果買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的,且當(dāng)條件或期限成就時(shí)就能辦理過(guò)戶手續(xù),產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議或購(gòu)買(mǎi)的房屋已交付入住時(shí),一般應(yīng)認(rèn)定為有效。

三、房屋共有人擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十九條規(guī)定,“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。

也就是說(shuō),只要符合善意取得的條件,即買(mǎi)方受讓房屋時(shí)出于善意,不知有其他共有人或無(wú)從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認(rèn)為其他共有人并不反對(duì),支付了合理的對(duì)價(jià),并進(jìn)行了登記,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

四、沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)而引起一方反悔

根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定,“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”

也就是說(shuō),房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否進(jìn)行登記并不是生效條件,只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效,雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行,辦理過(guò)戶登記。

 

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