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購買期房會有風(fēng)險嗎？

149****2055 | 回答3次 | 2018-06-12 11:40:49

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137****8083 2018-06-12 11:41:52
期房，顧名思義，我們可以聯(lián)想到期貨，期房即在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。     一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響，還受到許多客觀因素的制約。 1、查看售樓處是否有預(yù)售許可證，售房單位是否相符，預(yù)售許可證的日期是否過期，現(xiàn)在很多地區(qū)已禁止買賣期房 2、上網(wǎng)查找工程商的評價，是否有不良記錄，這些在網(wǎng)上都有信用檔案的；查看所在小區(qū)的物業(yè)是哪家，同樣上網(wǎng)查看物業(yè)公司的信譽。一般大型的房地產(chǎn)商的信譽基本沒問題，資金周轉(zhuǎn)壓力小，出問題的可能不大。主要是一些資歷淺的小公司。 3、到施工場地具體看一下施工情況，看樓房已經(jīng)實施到什么程度，施工人員的狀態(tài)，是否在正常施工等 4、付款的時間及方式，采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟壓力，同時也是對開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個工作日內(nèi)付清最后一筆款項。 5、違約責(zé)任的約定，約定如果開發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟損失。這個是跟購銷合同不同的一個合約，可以維護自己的權(quán)益。根據(jù)一般的違約條款，購房者只能等合同約定時間到期后，方可要求賠償或退款，而這個期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購房者的權(quán)利保護。而事先在合同中訂立"預(yù)期違約"條款后，如果再發(fā)生工程的實際進度與約定進度嚴重不符情況，或到期根本無法交房的情況時，購房者可按合同規(guī)定提前終止合同，并要求開發(fā)商即時賠付經(jīng)濟損失或退還房款，協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法補救方法，這在時間、具體上都更加切實保護了購房者的權(quán)利。
156****5882 2018-06-12 11:41:29
期房買賣，對開發(fā)商來說，可在房屋建設(shè)過程中獲得大部分甚至全部資金，減輕借貸壓力，投資迅速回籠，當(dāng)然是求之不得的好事情；而對普通購房者來說，投入大量的資金，得到的僅是一紙合同，而合同中標(biāo)的物——真正夢寐以求的房屋，卻正在建設(shè)之中，變數(shù)大，風(fēng)險也很高。那么購買期房時，我們會遇到什么風(fēng)險呢？又該如何規(guī)避呢？ 一、開發(fā)手續(xù)不全 房地產(chǎn)開發(fā)必須經(jīng)過國有土地使用權(quán)出讓，有償取得國有土地使用權(quán)，然后才能進行房地產(chǎn)開發(fā)。從程序講首先要有計委的立項批文，然后要有規(guī)劃局用地和工程的規(guī)劃許可證，交納國有土地使用權(quán)出讓金，辦理國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)書，還必須經(jīng)建設(shè)局批準(zhǔn)辦理施工許可證，最后到房管局辦理房屋預(yù)售許可證，才能進行預(yù)售。 然而實踐中，一些開發(fā)商由于資金實力不足，等交納了土地使用權(quán)出讓金，已經(jīng)沒有錢再建房子了，所以不等取得預(yù)售許可證，甚至還沒有開地槽，就開始打廣告，賣房子，用購房者交納的房款再去建房子。這種房子自然風(fēng)險很大，有的是交不了房，有的是遲延辦證，甚至還有的辦不了產(chǎn)權(quán)證。還有個別開發(fā)商不辦五證，直接在集體土地上建房，蒙蔽購房者。 預(yù)防措施：買房子之前一定要查看開發(fā)商的五證，并且要查看原件，不具備五證的房子最好不要買。 二、虛假宣傳 開發(fā)商為了盡快把房子賣出去，紛紛在樓書廣告上大做文章，把環(huán)境說得是如何如何的美，功能是如何如何的齊全，交通是如何如何的便利，并配有精美彩色圖片。但等購房者入住后，卻發(fā)現(xiàn)不是那么回事兒，樓間距縮小了，人工湖沒有了，綠地也變成了車庫，醫(yī)院、小學(xué)也不知跑到哪里去了等等。 預(yù)防措施：把開發(fā)商的廣告和承諾寫進合同，并訂明不能兌現(xiàn)的違約責(zé)任。如果說開發(fā)商執(zhí)意不簽，要么你放棄購買，另選他處，要么就干脆認為沒有這些承諾，否則期望值越高，落差可能會越大。 三、合同陷阱 房地產(chǎn)專業(yè)性很強，法律法規(guī)又非常復(fù)雜，購房者難以掌握，并且大多數(shù)購房者都是第一次購房，沒有經(jīng)驗，很多連合同也沒見過。于是個別開發(fā)商不講誠信，在合同中設(shè)置了好多陷阱，例如最常見的定金陷阱以及逃避違約責(zé)任等。 預(yù)防措施：簽訂合同之前，先學(xué)習(xí)，要請教房產(chǎn)律師。如果自己還是不懂，最好請房產(chǎn)律師代簽。千萬不要肓目輕信，隨意簽訂合同。 四、規(guī)劃設(shè)計變更 開發(fā)商為了追求利益的最大化，往往變更規(guī)劃設(shè)計，尤其是樓間距。 預(yù)防措施：一定要等房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋建起之后，經(jīng)現(xiàn)場實際勘察，再簽合同。另外簽合同時，要簽上開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計的違約責(zé)任，盡量要簽的高一些，并定明可以退房。 五、延期交房 部分開發(fā)商由于自身實力不足，無法按時交房，按說延期交房應(yīng)該是開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但開發(fā)商往往將違約金定的明顯過低，比如規(guī)定為日萬分之一，低于銀行貸款利率，根本起不到懲罰作用。 預(yù)防措施：在簽訂合同時，要明確違約責(zé)任，并要盡可能的高一些，另外，最好簽上延期交付多少日，購房者有權(quán)要求退房，退房的開發(fā)商承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。
149****1966 2018-06-12 11:41:11
從法律角度上講，期房指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。大眾對期房的通常理解是未修建好，尚不能入住的房子。而從工程的角度來說，期房則是從開發(fā)商拿地，做好項目最初設(shè)計方案以后一直到工程施工完成主體建筑之前的房屋。這里我們采取法律角度認定期房，現(xiàn)對購買期房的風(fēng)險作出分析： 一、逾期交房 開發(fā)商逾期交房是期房購買者最常遇到的問題之一。開發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細，譬如其資金實力，和其正在經(jīng)營的項目在市場上的反映以及其大體的經(jīng)營狀況等。另外，在簽訂合同時一定要將交房的具體日期約定清楚，并按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條的規(guī)定約定開發(fā)商不能按時交房時應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣才能做到有備無患。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延交付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人之間沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)形式的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 房地產(chǎn)公司逾期交房屬于違約行為，購房者遭遇逾期交付后如果認為繼續(xù)履行合同已經(jīng)不符合自己的購房目的，可以要求解除合同并退還房款。如果仍然愿意繼續(xù)履行合同，可以按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)公司進行索賠。 二、房屋質(zhì)量問題 三、交房時發(fā)現(xiàn)房屋面積和格局與原規(guī)劃不符 這個問題只能在交房后才能發(fā)現(xiàn)，所以購房者對此類問題的發(fā)生只能在合同中約定，以減免自己的損失。法律對此所作的具體規(guī)定主要為，在訂立合同時，可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定的內(nèi)容進行約定。 四、交房時發(fā)現(xiàn)與預(yù)售的廣告宣傳不符 房地產(chǎn)開發(fā)商為了促銷，不論是預(yù)售還是銷售都需要利用各種媒體做大量的廣告宣傳，其中不乏一些虛假廣告，而購房者往往會被這種令人眼花繚亂的廣告所迷惑，草率簽訂房屋買賣合同，交付房款或定金，但是等見到真正的樓房時卻會大失所望，這時才發(fā)現(xiàn)其與廣告宣傳完全不符。這種上當(dāng)受騙的經(jīng)歷在期房的購買中發(fā)生的幾率非常大。發(fā)生此類情況，購房者在維權(quán)時也困難重重，因為這涉及到了廣告公司、房屋銷售商、開發(fā)商三方，在要付法律責(zé)任時三方就會互相推諉。解決這一問題的辦法主要包括：①在合同約定時就將廣告中的內(nèi)容寫進合同；②如果發(fā)生上述問題，可以直接找開發(fā)商要求其承擔(dān)責(zé)任，因為其是訂立買賣合同的一方。 以上關(guān)于“購買期房的風(fēng)險有哪些”“購買期房時應(yīng)注意什么”相關(guān)問題的解答只是針對實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的風(fēng)險，其實在期房買賣中還會遇到各種各樣的問題，所以最關(guān)鍵的就是重視購房合同。因此建議購房者在簽訂期房買賣合同時應(yīng)本著積極的態(tài)度向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進行咨詢，最好是在律師的指導(dǎo)下簽訂購房合同，只有這樣在購房者利益受到損失的時候才能有權(quán)依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商支付違約金并賠償損失。

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