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買二手房選中介要注意哪些問題

132****1652 | 回答3次 | 2024-09-30 13:04:01

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145****6159 2024-09-30 13:18:37
在選擇中介公司時(shí)應(yīng)當(dāng)查看該公司的四份證件是否齊全，包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明、兩個(gè)及以上的經(jīng)紀(jì)人擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證、經(jīng)紀(jì)人備案書。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意：1.房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證對買房人來說是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè)，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。2.明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任在簽定合同中一定要注明正式的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間，交易稅費(fèi)，還有稅費(fèi)到底由買賣雙方的哪一方負(fù)責(zé)。從現(xiàn)行稅收政策來看，房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費(fèi)為：營業(yè)稅，個(gè)人所得稅，印花稅;歸客戶交納的稅費(fèi)為：契稅，土地出讓金，印花稅(與房主各交一半)。3.明確買賣雙方的責(zé)任簽定此條款時(shí)十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫得毫無異議。4.明確付款方式和時(shí)間雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。5.過戶時(shí)間要明確過戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的莫過于什么時(shí)間房屋最終屬于我，因此約定過戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。6.物業(yè)交割要清楚在簽定買賣合同時(shí)候千萬不要忘記物業(yè)交割階段，付加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該要到原房主所在單位改簽協(xié)議內(nèi)容，而買方需改簽協(xié)議時(shí)賣方應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買方利益的目的。
138****6460 2024-09-30 13:17:59
在挑選中介時(shí)應(yīng)該查詢這家公司的四份有效證件齊全有效，包含法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明、2個(gè)及以上藝人經(jīng)紀(jì)人有著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證、藝人經(jīng)紀(jì)人備案書。在簽訂合同時(shí)，需要注意：1.房屋所有權(quán)和辦理手續(xù)齊全有效房地產(chǎn)證證實(shí)房主對房子具有所有權(quán)唯一憑據(jù)，沒有產(chǎn)權(quán)證對買房人來講是有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。房主可能會(huì)把房屋產(chǎn)權(quán)證開展財(cái)產(chǎn)抵押出售，即便現(xiàn)在并沒有未來申請辦理獲得后，房主還能夠質(zhì)押和出售。因此最好是選擇有房產(chǎn)證房屋買賣。有一些房子共有權(quán)共有好幾個(gè)，若有繼承者共有的、有家有室共有的、也有夫婦共有的，對于此事買房人理應(yīng)和全部共有人簽署售房合同。假如只是部分共有人私自處罰共有資產(chǎn)，買房人與其簽訂的買賣協(xié)議未能別的共有人同意后一般是無效的。2.確立成交價(jià)和稅費(fèi)義務(wù)在簽定協(xié)議中一定要標(biāo)明正規(guī)的成交價(jià)，也有買賣交易時(shí)間，買賣稅費(fèi)，也有稅費(fèi)究竟由買賣雙方的哪一方承擔(dān)。從現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)稅收優(yōu)惠政策來說，房屋買賣全過程中歸房主繳納的稅費(fèi)為：增值稅，個(gè)稅，合同印花稅;歸顧客繳納的稅費(fèi)為：房產(chǎn)契稅，土地出讓，合同印花稅(與房主各交一半)。3.確立買賣雙方的義務(wù)簽定此條文時(shí)十分重要，假如有一方發(fā)生合同違約責(zé)任，應(yīng)有著如何的權(quán)力，在簽定合同后雙方利益中得到如何的補(bǔ)償都需要承諾清晰，違約金數(shù)量及交貨時(shí)間應(yīng)寫的沒什么質(zhì)疑。4.確立支付方式和時(shí)間彼此需要在合同中明確支付方式和時(shí)間。如首付、余款的支付比例、數(shù)量及時(shí)間，保證買家發(fā)生托欠或者減少環(huán)節(jié)付款金額情況時(shí)有據(jù)可查，很好地維護(hù)自己的權(quán)益。畢竟在二手房買賣案件中存有客戶以貸款還款方式購買二手房卻由于貸款審批不了而造成買賣失敗的案例司空見慣，因此為了防止浪費(fèi)無意義的時(shí)間，小區(qū)業(yè)主應(yīng)盡快對顧客能否被貸款審批進(jìn)行核對。5.產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間要確定產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間要確定，買房人更在乎的莫過哪些時(shí)間房子最后是我的，因而承諾產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間是協(xié)議中較重要的條文之一，買家需謹(jǐn)慎和簽署精確的期限。6.物業(yè)交割一定要清楚在簽定買賣協(xié)議情況下不要忘記物業(yè)交割環(huán)節(jié)，付加條文里一定要承諾水、電、液化氣、物業(yè)管理、采暖等相關(guān)費(fèi)用的工作交接時(shí)間。針對物業(yè)管理、采暖相關(guān)費(fèi)用的交納時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)需到原房主所屬單位車票改簽合同內(nèi)容，而買家需車票改簽協(xié)議時(shí)賣家應(yīng)所做出的相互配合等，都應(yīng)在合同中明確標(biāo)明，以達(dá)到維護(hù)保養(yǎng)買家權(quán)益的目地。
182****6244 2024-09-30 13:14:06
在選擇中介公司時(shí)，應(yīng)檢查公司的四份文件是否齊全，包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書、具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書和經(jīng)紀(jì)人備案證書的兩名或兩名以上經(jīng)紀(jì)人。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意：1。房屋產(chǎn)權(quán)和程序是否完整是證明業(yè)主享有房屋所有權(quán)的唯一憑證，沒有房地產(chǎn)證書對買方有很大的風(fēng)險(xiǎn)。房主可以抵押或轉(zhuǎn)售房產(chǎn)證，即使以后沒有取得，房主也可以抵押或轉(zhuǎn)售。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易。有些房屋有許多共同所有權(quán)，如繼承人、家庭和夫妻，買方應(yīng)與所有共同所有人簽訂房屋銷售合同。若只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未經(jīng)其他共有人同意一般無效。2.明確交易價(jià)格和稅收責(zé)任。在簽訂合同時(shí)，必須注明正式的交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易稅費(fèi)以及買賣雙方負(fù)責(zé)的稅費(fèi)。從現(xiàn)行稅收政策來看，業(yè)主在房地產(chǎn)銷售過程中繳納的稅費(fèi)為：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅；客戶繳納的稅費(fèi)為：契稅、土地出讓金、印花稅（與業(yè)主分別繳納一半）。3.在簽署本條款時(shí)，明確買賣雙方的責(zé)任是非常重要的。如果一方承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)明確約定雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)享有什么樣的權(quán)利，以及在簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定雙方的利益得到什么樣的補(bǔ)償。違約金的數(shù)量和交付時(shí)間應(yīng)無異議地寫明。4.雙方應(yīng)在合同中明確付款方式和時(shí)間。例如，首付和尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間，以確保買方拖欠或減少階段性支付金額，并更好地保護(hù)自己的權(quán)益。因?yàn)樵诙址夸N售案例中，客戶通過貸款購買二手房，但由于貸款審批失敗，交易失敗的例子并不少見。因此，為了避免浪費(fèi)不必要的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡快確認(rèn)客戶是否可以獲得貸款審批。5.轉(zhuǎn)讓時(shí)間應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓時(shí)間。買方最關(guān)心的是房子什么時(shí)候最終屬于我。因此，同意轉(zhuǎn)讓時(shí)間是合同中更重要的條款之一。買方應(yīng)謹(jǐn)慎并簽署準(zhǔn)確的期限。6.物業(yè)交付應(yīng)明確，在簽訂銷售合同時(shí)，不得忘記物業(yè)交付階段。在支付條款中，必須約定水、電、氣、物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交接時(shí)間。對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的支付時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在原業(yè)主所在單位變更協(xié)議內(nèi)容，買方需要變更協(xié)議時(shí)，應(yīng)在合同中明確注明賣方的合作，以達(dá)到維護(hù)買方利益的目的。

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