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購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)

185****4097 | 回答3次 | 2024-12-05 20:22:00

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132****5910 2024-12-05 20:36:38
(一)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。《中華人民共和國(guó)》第三十七條規(guī)定，賣(mài)方想出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙。根據(jù)本條規(guī)定，賣(mài)方未依法登記領(lǐng)取所有權(quán)證書(shū)的，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。雖然在實(shí)踐中，法院對(duì)二手房銷(xiāo)售合同的法律效力有不同的看法，但一些法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)》第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”認(rèn)定合同無(wú)效，一些法院認(rèn)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定不是強(qiáng)制性規(guī)定，而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋所有權(quán)不能改變，但對(duì)合同效力沒(méi)有影響。事實(shí)上，我們不需要堅(jiān)持《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭(zhēng)論。相反，我們應(yīng)該注意到，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條明確規(guī)定了無(wú)權(quán)處分的合同效力，“無(wú)權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人批準(zhǔn)或者無(wú)權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效”。(2)房屋的交付時(shí)間和所有權(quán)變更登記時(shí)間不確定。（2）房屋的交付時(shí)間和所有權(quán)變更登記時(shí)間不確定。事實(shí)上，沒(méi)有兩個(gè)證書(shū)的二手住房更多的是未來(lái)的住房，即正在建設(shè)的商品房。因此，二手住房是否可以按合同交付并辦理房屋所有權(quán)變更登記，直接取決于開(kāi)發(fā)商是否可以按合同交付并辦理房屋所有權(quán)變更登記。而且商品房建設(shè)周期較長(zhǎng)，能夠如期完成并交付，取決于許多主客觀條件，不確定因素較多，難以控制。(3)房屋質(zhì)量難以保證。現(xiàn)實(shí)中沒(méi)有兩證的二手房更多的是期房，沒(méi)有辦法判斷房子建成前的質(zhì)量，這必然會(huì)給二手房的交付留下質(zhì)量隱患。(4)“一房二賣(mài)”必不可少。沒(méi)有兩張證書(shū)的二手房屋銷(xiāo)售不能辦理預(yù)告登記，這給賣(mài)方“一房二賣(mài)”留下了漏洞。一旦房?jī)r(jià)上漲，違約成本太低，賣(mài)方很可能會(huì)把房子賣(mài)給別人。根據(jù)規(guī)定，下列情形下的二手房屋不得出售：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房屋；（2）只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直接管理的公共房屋；（3）被認(rèn)定為危險(xiǎn)房屋的房屋；（4）以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，剩余價(jià)格尚未按成本價(jià)格補(bǔ)足，（5）在農(nóng)村集體土地上建造的房屋；（6）已列入公告范圍的房屋；（7）共同所有權(quán)的房屋，以及其他共同所有人不同意出售的房屋；（8）所有權(quán)糾紛的房屋；（9）未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的抵押房屋；（10）依法查封、扣押或者以其他形式限制所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的房屋；（11）該房屋已出租給他人，賣(mài)方未按規(guī)定通知承租人，侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的；（12）法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
199****8245 2024-12-05 20:36:19
(1)二手房買(mǎi)賣(mài)合同失效之風(fēng)險(xiǎn)性。賣(mài)房子人欲售賣(mài)沒(méi)有取得二證的房屋，首當(dāng)其沖的法律法規(guī)阻礙便是《中華人民共和國(guó)》第三十七條的規(guī)定。按照此條規(guī)范，賣(mài)房子人未依法登記領(lǐng)到權(quán)屬證書(shū)，房地產(chǎn)業(yè)不能轉(zhuǎn)讓。盡管在實(shí)踐中法院針對(duì)無(wú)兩證書(shū)的二手房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存有不同的觀點(diǎn)，有些法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律法規(guī)、行政法規(guī)的具體規(guī)定”而確認(rèn)合同不成立，還有的法院覺(jué)得《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定并不是具體規(guī)定反而是決策性要求，僅僅標(biāo)準(zhǔn)房屋權(quán)屬不可以發(fā)生變化，但是對(duì)于合同的效力沒(méi)影響。實(shí)際上，大家完全沒(méi)必要局限于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條所規(guī)定的法律特征的討論，而應(yīng)當(dāng)注意到《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十一條針對(duì)無(wú)權(quán)處理的合同的效力進(jìn)行了明文規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)得人處罰別人資產(chǎn)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)得人簽署合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。(2)房屋的交付時(shí)長(zhǎng)、權(quán)屬工商變更時(shí)間不會(huì)明確。現(xiàn)實(shí)生活中無(wú)兩證書(shū)的二手房更重要的是預(yù)售房，其實(shí)就是已經(jīng)修建的商品房，因而二手房能不能按約交付并登記房屋權(quán)屬工商變更，立即在于房地產(chǎn)商能不能按約交付并登記房屋權(quán)屬工商變更。而商品房基本建設(shè)時(shí)限很長(zhǎng)，可以按期竣工并交付在于眾多主觀因素標(biāo)準(zhǔn)，不確定性因素比較多，無(wú)法控制。(3)房屋品質(zhì)無(wú)法保證。現(xiàn)實(shí)生活中無(wú)兩證書(shū)的二手房更重要的是預(yù)售房，在建設(shè)以前房屋質(zhì)量怎么樣壓根難以分辨，這必然為二手房的交付留下質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。(4)“一房二賣(mài)”不得不防。無(wú)兩證書(shū)的二手房買(mǎi)賣(mài)不能辦理預(yù)售登記，這就給賣(mài)房子人“一房二賣(mài)”留有系統(tǒng)漏洞可鉆，一旦房子價(jià)格上漲，違約成本太低，賣(mài)房子人很有可能將房屋售賣(mài)給其他人。按照的相關(guān)規(guī)定，以下情形中的二手房無(wú)法進(jìn)行交易：(1)未取得相應(yīng)房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的房屋;(2)只取得使用權(quán)房屋，如房屋管理處直管公房;(3)判定為危樓的房屋;(4)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)選購(gòu)，并未按出廠(chǎng)價(jià)補(bǔ)充剩下合同款，向全產(chǎn)權(quán)年限過(guò)渡的房屋;(5)在農(nóng)村集體土地上建成的房屋;(6)早已列為公示區(qū)域范圍房屋;(7)使用權(quán)共同的房屋，別的產(chǎn)權(quán)共有人不愿意售賣(mài)的房屋;(8)使用權(quán)有糾紛房屋;(9)早已質(zhì)押，而且沒(méi)經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面確認(rèn)的房屋;(10)依規(guī)查封、扣留或是依規(guī)以其他方式限定權(quán)屬轉(zhuǎn)移房屋;(11)房屋已租賃別人，出賣(mài)人沒(méi)按規(guī)定通告承租方，損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的;(12)法律法規(guī)、法規(guī)規(guī)定嚴(yán)禁出讓其他情形。
182****9201 2024-12-05 20:32:09
(1)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣(mài)房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無(wú)效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒(méi)有影響。其實(shí)，我們完全沒(méi)有必要拘泥于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭(zhēng)論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條對(duì)于無(wú)權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。(2)房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開(kāi)發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。(3)房屋質(zhì)量難以保證。現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無(wú)從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。(4)“一房二賣(mài)”不可不防。無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為賣(mài)房人“一房二賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，賣(mài)房人極有可能將房屋出售給他人。依照的規(guī)定，以下情形下的二手房不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;(2)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;(3)鑒定為危房的房屋;(4)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋;(5)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;(6)已經(jīng)被列入公告范圍的房屋;(7)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;(8)所有權(quán)有糾紛的房屋;(9)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋;(10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;(11)房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的;(12)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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