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商品房認購書有什么法律效力？

138****8781 | 回答1次 | 2019-08-14 16:14:16

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177****2429 2019-08-14 16:14:16
商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。商品房認購書為預約合同，其效力必須區別于本約（即商品房銷售合同）的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。預約和本約最根本的區別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。審判實務中常有原告根據認購書訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約（即商品房銷售合同）的內容而非認購書的內容。認購書屬于學理上的“將行談判的預約”，即哪怕雙方當事人在預約合同中規定了交易的實質性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續談判直至達成最后本約的義務，其特點：1.當事人要對違反誠信談判義務，導致不能達成本約的行為承擔責任;2.當事人如果盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現在以下三個方面：1.鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。2.不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。3.持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。

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