購(gòu)買了二手房,想要遷入時(shí)卻發(fā)現(xiàn),房屋的原住戶戶口還未遷出。法律人士認(rèn)為,二手房的問(wèn)題與糾紛,根源就在我國(guó)戶籍管理制度上,我國(guó)現(xiàn)行戶籍制度對(duì)此并無(wú)明文規(guī)定,屬于政策空白。根據(jù)1958年由全國(guó)常委會(huì)頒布實(shí)施的《戶口登記條例》并沒(méi)有涉及戶口強(qiáng)制遷出的規(guī)定,使得現(xiàn)實(shí)中,糾紛只能以協(xié)調(diào)為主。

北京的康女士稱,2012年5月,她與李先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》,李先生將北京市朝陽(yáng)區(qū)青年路華紡易城 小區(qū)的房屋出售給她。“按照合同約定,我向李先生支付了全部購(gòu)房款369萬(wàn)元,且雙方于2012年7月完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。”當(dāng)時(shí)簽訂的合同約定,出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi),向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。

“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的,應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金;逾期超過(guò)30日未遷出的,自逾期超過(guò)30日起,出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。”根據(jù)此約定,康女士多次聯(lián)系李先生,敦促其遷出戶口。

康女士表示,李先生以各種借口直到2014年7月10日才將戶口遷出?？蹬空J(rèn)為,這種行為嚴(yán)重侵害了她的利益,特訴至法院,請(qǐng)求依法判令被告賠償她違約金20萬(wàn)元。

原房主李先生辯稱,他曾多次去當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理戶口遷出手續(xù),但因其新購(gòu)買的房屋原住戶的戶口未遷出,他也無(wú)法將自己的戶口從涉案房屋遷出,其新購(gòu)房屋原住戶在2014年7月9日將戶口遷出后,其在2014年7月10日亦將自己的戶口從涉案房屋遷出。李先生認(rèn)為,這是國(guó)家政策問(wèn)題,對(duì)此不應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)責(zé)任,故向三中院提起上訴。

法院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有約束力,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)查明的事實(shí),本案康小姐、李先生對(duì)于戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任存在明確的約定,李先生存在明顯的違約事實(shí),應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?？敌〗阋勒针p方在房屋買賣合同中的約定主張的違約金數(shù)額明顯畸高,綜合考慮李先生延遲遷出戶口的時(shí)間、情形、康小姐損失情況等因素酌情予以調(diào)整。因此一審判決李先生在判決生效后七日內(nèi)支付康小姐違約金2萬(wàn)元。

正是由于存在法律空白,如果原業(yè)主在賣房后遲遲不遷出戶口,在法律上也不構(gòu)成侵權(quán),新業(yè)主如果要維權(quán)確實(shí)比較困難,目前常用的方法是與原業(yè)主溝通。于德華認(rèn)為,北京的戶口承載著一些社會(huì)福利,尤其在地產(chǎn)這一點(diǎn)上,因此,在二手房買賣中,只能通過(guò)合同約定去規(guī)避糾紛的發(fā)生。