新房交付本是一件高興事，但是業(yè)主由于種種原因?qū)е逻t遲未收房。業(yè)主逾期不收房，期間的物業(yè)費該不該收，找誰收取？物業(yè)費糾紛事件不斷。到底，從開發(fā)商交房之日起至房屋買受人收房之日止，這一期間的物業(yè)費應當由誰承擔呢？

業(yè)主逾期收房 物業(yè)費怎么算？

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納。從該條款來看，首先明確了合同約定的效力，同時補充了已竣工尚未交給物業(yè)買受人情形下，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納的規(guī)則。該條款以“交給”作為分界嶺，然而“交給”一詞并不是一個法律用語，其準確的含義應當是“交付”。就該條款，各地紛紛通過規(guī)定的形式進行了補充和細化，以幾個城市為例：

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十五條規(guī)定：前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設(shè)單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。

《杭州市物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費；物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。

《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定：前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位全額承擔。

通過上述條款可以看到各地司法實踐中普遍認可了“交付”作為分界嶺這一方式，認定房屋是否“交付”順理成章便成了判斷物業(yè)費承擔主體的關(guān)鍵所在。“交付”標志到底是什么呢？從常理判斷，交鑰匙或者交房卡后，房屋買受人才能進入房間，因此，司法實踐中常常會采取“交鑰匙”作為一手房的交付標志。但是如果房屋買受人延期收房或者拒絕收取鑰匙，將會造成開發(fā)商的風險。因此，實踐中為規(guī)避上述問題的產(chǎn)生，開發(fā)商往往會在商品房預售合同中增加一條：逾期不辦理房屋驗收交接手續(xù)，經(jīng)書面催告一次仍未來交驗的，催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋視為轉(zhuǎn)移，相關(guān)風險責任由買受人承擔。這一條款意味著，只要在庭審過程中提交了《商品房交付通知書》以及催告證明，即可向房屋買受人主張物業(yè)費。

商品房預售合同屬于開發(fā)商擬定并反復使用的格式合同，這種約定是否完全有效呢？其實，判斷該條款是否可以直接適用需要分成兩類情況進行討論：第一種情況是房屋買受人在沒有任何理由不收房的，這種情況下應當判定業(yè)主主觀上存在“惡意”，進而直接適用商品房預售合同的約定，該房屋視為轉(zhuǎn)移，并由買受人承擔物業(yè)費；第二種情況是房屋存在質(zhì)量問題，那么就需要判定該房屋存在質(zhì)量問題的嚴重程度，是否符合交付標準。如果房屋符合交付標準，例如已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》，或者雖然存在質(zhì)量問題但不影響實際居住使用的，仍然應當認定由買受人承擔物業(yè)費，反之，則應當由開發(fā)商承擔物業(yè)費。

在司法實踐中，物業(yè)公司打“交付”類官司常常受阻，法院認為房屋是否交付屬于商品房買賣合同糾紛，應當先由開發(fā)商同買受人打違約官司后，物業(yè)公司再行起訴。在這種情形下，我們建議在前期物業(yè)服務合同中對物業(yè)費起算點進行明確約定，即按照收房通知書約定的日期起算物業(yè)費，以便于法院在審理過程中可以直接援引相關(guān)條款，并將“交付”作為一種案件事實的認定，以減少不必要的麻煩和損失。此外，雖然我國不是判例法國家，但是各地中院判決也會對當?shù)鼗鶎臃ㄔ寒a(chǎn)生一定的影響，所以適當提供一份已經(jīng)生效的判決給法官作為參考，也不失為一種好的方式。