當業(yè)主和物業(yè)公司之間出現(xiàn)不可調和矛盾是，如何決定更換物業(yè)公司？一個好的小區(qū)，是需要業(yè)主和物業(yè)公司的共同努力才行的。但是有時有些不負責任的物業(yè)公司確實有必要替換它。那么，這時小區(qū)業(yè)主該怎么做呢？

物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來維護小區(qū)環(huán)境和保障生活便利及業(yè)主安全的一個綜合“管家”。當這個這個管家做的不合格時，比如，小區(qū)環(huán)境臟亂差，損壞的公共設施不能及時得到修理，非業(yè)主人員隨意進出小區(qū)等等現(xiàn)象的屢次出現(xiàn)，業(yè)主有權更換小區(qū)的物業(yè)公司。

《物權法》第81條、82條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

更換物業(yè)

1、召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業(yè)公司
2、由業(yè)委會負責物業(yè)管理招標事宜，擬定管理要求和費用標準，做標書
3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進行公開物業(yè)招標
4、由業(yè)主聯(lián)合組建評標小組，可以外請物業(yè)做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允
5、評標，并選出中標的物業(yè)公司
6、由業(yè)委會向業(yè)主大會做招投標報告，并出示評標過程及終結果，業(yè)主大會對業(yè)委會的結果進行投票表決
7、表決通過，由業(yè)委會同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進場。
8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業(yè)公司再次評標

但現(xiàn)實情況卻是更換物業(yè)舉步維艱，由于多種原因很難輕松炒掉一個物業(yè)公司。

首先是業(yè)委會成立難。一般來說，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)業(yè)主委員會組建辦法》規(guī)定，居住區(qū)內物業(yè)綜合驗收合格，且入住業(yè)主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業(yè)管理條件的，應當籌備召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會，并向所在區(qū)房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發(fā)商主動鼓勵成立業(yè)委會，只有靠熱心業(yè)主站出來。

其次，業(yè)主通過難。按規(guī)定，小區(qū)要換“管家”，需半數(shù)以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購買的房屋面積也超過小區(qū)建筑物總面積的半數(shù)。他表示，一些小區(qū)里至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區(qū)開發(fā)商的關系戶；另外很多業(yè)主對成立業(yè)委會并不關心。

另外，業(yè)委會運作難。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔，在成立初期，熱心業(yè)主可以提供地方、湊錢，可時間長了，業(yè)委會與業(yè)主，甚至業(yè)委會內部的矛盾就顯現(xiàn)出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業(yè)委會的存在了。