小產(chǎn)權(quán)購房合同小產(chǎn)權(quán)房與商品房是不同的，房主是沒有合法的房產(chǎn)證的，因此經(jīng)常會有小產(chǎn)權(quán)房糾紛的案件，那么今天就舉個小產(chǎn)權(quán)房糾紛的案子給大家做參考。

小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”其實不是一個法律的概念,是人們在社會的實踐中形成的一種約定俗成的一種稱謂。

所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”其實是指在農(nóng)民集體的土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)的費用，產(chǎn)權(quán)證并不是由國家房管的部門頒發(fā)，而是由當?shù)氐泥l(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的，所以也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上是沒有真正的產(chǎn)權(quán)的。這種房子沒有國家發(fā)的土地使用證還有預售許可證的，購房合同國土房管局也是不會給予備案的，所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正的合法的有效的產(chǎn)權(quán)證。

案例：小產(chǎn)權(quán)房不能過戶購房人起訴返還購房款及利息

2010年9月15日，原、被告雙方簽訂《購房協(xié)議書》一份，由被告將其位于贛州市章貢區(qū)沙河鎮(zhèn)某村安居住宅一棟三層的房屋賣給原告，價格為240000元。

合同簽訂后，雙方即履行了該協(xié)議，后因該房系小產(chǎn)權(quán)房，雙方無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告向法院起訴要求被告返還房款并支付房款利息。

結(jié)果：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效互相返還房屋及房款

小產(chǎn)權(quán)購房合同經(jīng)法院審理認為，雙方爭議的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，不能買賣，故雙方簽訂的《購房協(xié)議書》無效。

原、被告均明知該房性質(zhì)仍予買賣，對本案的發(fā)生負有同等責任。原告要求被告退回購房款，法院予以支持。原告要求被告支付房款的利息，于法無據(jù)，法院不予采納。

律師講法：小產(chǎn)權(quán)購房合同小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？

嚴格來說，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對外交易的房屋，對外交易不受法律保護。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房不能公開轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補償。

雖然有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認可購房人轉(zhuǎn)讓房屋，并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓“登記”，但是這種“登記”是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不能產(chǎn)生保護購房人的效力。所以，當賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

看了以上小產(chǎn)權(quán)房糾紛，從購房者的角度來說，購買小產(chǎn)權(quán)房雖然價格，但是產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問題，要承擔巨大的風險。因此，有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要自己對風險和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。