對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，出售未還清貸款的房屋，也許不能及時(shí)解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋無(wú)法順利過(guò)戶(hù)，賣(mài)方很可能因逾期不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。所以，賣(mài)方在出賣(mài)有貸款的房屋時(shí)，首先要贖樓，然后再按照貸款房屋出賣(mài)流程辦理相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)。

一、貸款房屋賣(mài)房流程

二、房屋有貸款，怎么辦？

1、轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進(jìn)行咨詢(xún)。

※貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程：

①買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》;

②買(mǎi)方、賣(mài)方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》;

③買(mǎi)方交納房子的首付款(按交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評(píng)估，以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為準(zhǔn));

④賣(mài)方的貸款銀行書(shū)面同意提前一次性還款的確認(rèn)函(包括所欠資款本息、還款帳號(hào));

⑤買(mǎi)方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款(提出貸款申請(qǐng)，律師初審，銀行復(fù)審);

⑥賣(mài)方向買(mǎi)方實(shí)際交付房屋;

⑦銀行復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后放款，向賣(mài)方的銀行劃款;

⑧賣(mài)方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買(mǎi)方、律師一同辦理過(guò)戶(hù)、并且抵押給買(mǎi)方的貸款銀行;

⑨買(mǎi)方的貸款銀行將首付款付給賣(mài)方。

2、用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款

二手房交易中，如果賣(mài)方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。

通常情況下，買(mǎi)方會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

3、借款贖證

如果以上兩種方法都行不通，賣(mài)方可以考慮利用銀行貸款或者向第三方借款的方式來(lái)繳清剩余貸款。賣(mài)家用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款，獲得房產(chǎn)證。等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款得會(huì)抵押物。

貸款房屋出賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方都要多加注意。如果您要出賣(mài)自己名下的貸款房屋，一定要提前還清貸款再賣(mài)房，只有還清貸款的房屋才能正常的上市交易。