按照規(guī)定，房屋租賃人對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但售房者在賣房時(shí)往往會(huì)忽略這點(diǎn)，一不小心就攤上了官司……

賣房沒(méi)及時(shí)通知租戶 違約賠償數(shù)萬(wàn)元

2005年，李女士租下了如東縣海保公司的商鋪?zhàn)龌榧啍z影的生意，年租金4萬(wàn)元，租期8年，租賃合同中還約定好在租賃期間，若海保公司欲轉(zhuǎn)讓房屋，須提前一個(gè)月書(shū)面通知李女士。

2013年2月，李女士繳納房租時(shí)得知該房屋已于2006年3月18日售于吳某，并已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

2014年1月26日，李女士將海保公司、吳某以及受委托與自己簽訂房屋租賃合同的濱州物業(yè)公司訴至如東縣人民法院，請(qǐng)求判海保公司與吳某間簽訂的房屋買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效，并賠償人民幣45萬(wàn)元。不過(guò)，由于訴訟中經(jīng)評(píng)估，房屋現(xiàn)價(jià)和當(dāng)時(shí)的售價(jià)相差386.65萬(wàn)元，因此李女士改為索賠386.65萬(wàn)元。

經(jīng)法院判決，海保公司作為出租人在房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)未履行通知義務(wù)，已構(gòu)成違約，參考合同中約定的違約責(zé)任比例，海保公司應(yīng)賠償李女士17.2萬(wàn)元。

此外，濱州物業(yè)公司是受到海保公司委托，與此案并無(wú)關(guān)系，而吳某是善意取得房產(chǎn)，房屋買(mǎi)賣協(xié)議依舊有效。對(duì)此結(jié)果，李女士表示將再提起上訴。

買(mǎi)賣房產(chǎn)需謹(jǐn)慎 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不可忽視

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。不過(guò)，在實(shí)際生活中，除了承租人，還有一些人同樣享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

1、共有人

據(jù)規(guī)定，出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書(shū)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以說(shuō)，出售共有房產(chǎn)的話，你必須經(jīng)過(guò)共有人同意，或者出具共有人的同意書(shū)，否則買(mǎi)賣合同就是無(wú)效的。

2、原產(chǎn)權(quán)單位

據(jù)規(guī)定，職工購(gòu)買(mǎi)公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可繼承也可在購(gòu)房五年后進(jìn)入市場(chǎng)出賣或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租用權(quán)。

3、公有舊房原住戶

同樣地，根據(jù)規(guī)定，出售舊房時(shí)，原住戶也享有有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。