當(dāng)我們需要賣房時(shí)，發(fā)現(xiàn)還有貸款未歸還，該怎么賣房呢？賣房貸款怎么算，需要?dú)w還多少貸款才能賣房，這些都是我們?cè)谫u房時(shí)需要關(guān)注的。

一、有貸款未還清，能賣房嗎？

我們房屋的貸款一般都是抵押貸款，在房屋抵押貸款未還清的情況下，房產(chǎn)是抵押在銀行的，我們無(wú)權(quán)買賣房屋。只有將貸款還清，和銀行解除抵押之后，我們重新獲得房屋的權(quán)之后，才可以賣房。

所以，在賣房之前，如果有貸款的話，那就只有先還清貸款，才可以順利賣房。

二、有貸款房產(chǎn)如何辦理買賣手續(xù)？

１、轉(zhuǎn)按揭

這是當(dāng)下簡(jiǎn)單又直接的一種方法，在二手房買賣中，就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、借款人等交易要素。

２、用買方的首付款繳清剩余貸款　

這是當(dāng)下二手房交易中常應(yīng)用的模式。這種方式適用于你的房屋貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目較小的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30％-40％，賣方可以利用買方的首付款付清剩余貸款，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

３、利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款

如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購(gòu)買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來(lái)申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

三、案例分析

小明買了一套房子，用房子做了抵押貸款，等額本息還款，15年的貸款期限，房子買了3年，小明想出售這套房子，房子是否可以買賣？房?jī)r(jià)比原來(lái)買的時(shí)候高了很多，剩下的貸款怎么算？

分析：根據(jù)《擔(dān)保法》和《房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》，抵押貸款的房地產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人（就是銀行）同意才能轉(zhuǎn)讓或者出租。但是要讓銀行同意，要提供新的擔(dān)保，否則房屋不能買賣。

因此，小明不能買賣房屋，唯一的辦法是讓買方先付錢，等還清貸款解除抵押后才可買賣。而且，房?jī)r(jià)的高低并不影響貸款的還款金額。

四、總結(jié)

當(dāng)你想賣房子的時(shí)候，一定要考慮清楚房子是否還有貸款。如果有貸款，就不能隨意買賣。賣房貸款怎么破，辦法有很多，只要合規(guī)合法，總能順利買賣房屋。