新賣房應(yīng)繳哪些稅率?所謂的“2年房”又是什么意思?很多房主對此并不是很清楚,那么究竟我們所說的2年是個門檻到底從何而來呢?生活中這種案例也是常見的。

3年前張小姐在北京買了一套一居室,現(xiàn)在打算賣掉現(xiàn)在擁有的一居室,換成一套二居室房子,來改善她的住房條件。她在向房產(chǎn)中介公司咨詢的時侯,中介人員多次詢問它準(zhǔn)備賣出的一居室是否滿2年。如果已經(jīng)滿2年,是可以的,掛牌就能賣。張小姐在中介公司的房源展板上也看到,“2年房”的字樣被寫在了顯眼的位置。那么,什么是“2年房”?免的是什么稅呢?張小姐對此不會很了解。

根據(jù)我國稅法規(guī)定,個人在出售住房時,需要繳納營業(yè)稅及附加稅、土地稅、印花稅、個人所得稅。其中《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定,對個人出售住房暫免征收土地稅和印花稅。因此,個人銷售住房實際上需要繳納個人所得稅和營業(yè)稅及附加兩種。

案例中房產(chǎn)中介人員所說的“2年房”,是指購房滿2年可以免營業(yè)稅的住房。按照國家稅法規(guī)定,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅稅率為5%,然后再加上營業(yè)稅附加,即地方費附加(營業(yè)稅的2%)、費附加(營業(yè)稅的3%)、城市維護(hù)建設(shè)稅(營業(yè)稅的7%)。

需要注意的是,按照《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)規(guī)定,個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此,購房年限具體指上述時點至出售日的時間間隔,而非房屋年齡。

個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。因此,個人賣房是否繳營業(yè)稅,2年購房年限是個關(guān)鍵的門檻。張小姐的一居室購房年限已滿2年,所以她出售時將無需繳納營業(yè)稅。