隨著城鎮(zhèn)住房購買制度改革的不斷深入,是對已經(jīng)購買公共有住房和經(jīng)濟(jì)適用性住房上市交易日趨活躍,土地已經(jīng)供不應(yīng)求,如果合理的分?jǐn)偡课萦玫孛娣e,勢必造成房地產(chǎn)交易受限,土地二級市場有效面積使用受限,政府土地收入大量流失。

房屋用地面積

在當(dāng)前的土地出讓市場,主要決定權(quán)由地方政府自行掌握,一般樂于將一個(gè)面積較大的地塊統(tǒng)一出讓,一方面可以迅速回收土地資金,另一方面也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。除了設(shè)限土地出讓面積,國土部在處理房地產(chǎn)用地上還將有更多的措施,加大用于保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)量,并將出臺防止房地產(chǎn)開發(fā)商過度囤積土地的政策措施。

1、為預(yù)防大開發(fā)商利用資金形成拿地壟斷,進(jìn)而囤積土地,國土資源部已經(jīng)出臺措施予以防范。對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限,其中大城市20萬平方米,中等城市14萬平方米,小城市(鎮(zhèn))7萬平方米。

2、設(shè)限單塊土地出讓面積除不僅能夠在一定程度上防范大開發(fā)商拿地壟斷,還為解決開發(fā)商囤地問題提供另外一種途徑。按照國內(nèi)目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式,當(dāng)單塊房地產(chǎn)用地面積過大時(shí),開發(fā)企業(yè)一般會將其分期開發(fā),一年只開發(fā)幾分之一,這樣就導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)周期可能會長達(dá)數(shù)年,這客觀上造成了“囤地”的可能。

3、為了穩(wěn)定地價(jià),要調(diào)控供地節(jié)奏,合理設(shè)置單宗土地出讓面積上限,這不僅可以緩解市場對特定地段土地的供需矛盾,而且可以有效地打擊囤地,控制開發(fā)節(jié)奏,縮短開發(fā)周期,促使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范發(fā)展。

房屋有效面積

在買房過程中對房屋有效面積的測定、質(zhì)量的鑒定以及其他關(guān)于房屋質(zhì)量的驗(yàn)收。房屋有效面積是決定房產(chǎn)交易合同是否真實(shí)有效的關(guān)鍵。如果其中存在差距,業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商賠償。

預(yù)售合同是開發(fā)商自己算出來的,房屋產(chǎn)權(quán)證的面積是房屋土地管理局算出來的.兩者時(shí)間存在偏差也是有可能的,如果產(chǎn)證的有效面積偏小可以要求開發(fā)商退還差價(jià)的。

房屋有效面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。目前房地產(chǎn)開發(fā)公司大多數(shù)實(shí)行以建筑面積為面積計(jì)算單位售房。建筑面積指的是套內(nèi)建筑面積加上共有分?jǐn)偨ㄖ娣e之和。

要想從根本上解決房屋用地面積爭搶虛熱的局面,還應(yīng)該從宏觀控制的流動性、增加房屋有效面積的使用、盤活存量土地、土地集約化利用等這些方面入手,此外也應(yīng)該建立起國家土地市場的長效性宏觀調(diào)控機(jī)制,穩(wěn)定對于土地市場價(jià)格持續(xù)上漲的局面。