房屋租賃糾紛如何確定管轄？

《高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》(1986年1月7日，已失效)規(guī)定，凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

由于上述批復(fù)已經(jīng)失效，實踐中，我們還可以從民事訴訟法中尋找依據(jù)，民事訴訟法第23條：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”。這是處理合同糾紛的基本原則，屬于法定管轄。而民事訴訟法第三十四條：“合同或者其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯(lián)系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。”這屬于約定管轄。

其次，我們認為房屋租賃合同糾紛本質(zhì)屬于合同糾紛。在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，均屬于合同糾紛，因為這類糾紛產(chǎn)生的直接根據(jù)是雙方實際存在的租賃合同，而與租賃房屋產(chǎn)權(quán)屬性無關(guān)。《民訴法》第33條：“因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。” 其中“因不動產(chǎn)提起的訴訟”應(yīng)理解為專指因不動產(chǎn)提起的物權(quán)訴訟，包括不動產(chǎn)登記糾紛、權(quán)糾紛、用益物權(quán)糾紛、擔(dān)保物權(quán)糾紛、占有保護糾紛。

后，雖然2013年高院廢止了“高法院1986房屋租賃糾紛管轄批復(fù)”，但我們認為，一般情況下，適用合同履行地法院管轄對于房屋租賃合同而言，不動產(chǎn)所在地為合同履行地，這也有便于當(dāng)事人訴訟、便于法院查明案情，便于執(zhí)行。只是在當(dāng)時“高法院1986房屋租賃糾紛管轄批復(fù)”認為一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告住所地管轄，對這兩種情況進行了管轄遞進選擇劃分，而民訴法若干意見及新的民事訴訟法是把選擇權(quán)交給了當(dāng)事人和法院進行選擇。