在我國,單位房租收入是如何征稅的?單位房屋出租時(shí)要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來很多麻煩。那么我們?cè)谄匠Ｉ钪袘?yīng)當(dāng)如何正確的進(jìn)行單位房租收入繳稅呢?應(yīng)該交多少的稅呢?
首先給大家介紹一下房租收入是如何征稅的,每一個(gè)納稅人都是按照累進(jìn)稅制給HMRC繳稅,每一個(gè)人每年都會(huì)有一個(gè)personal allowance。
如果你的非資本性收入沒有超過這個(gè)數(shù)字的話,那就是一分錢都不交稅的。如果超過了personal allowance的數(shù)字,就有一個(gè)basic rate band,在這個(gè)band以內(nèi)是交20%,超過了以后會(huì)是交40%。
如果收入實(shí)在是高,對(duì)于絕大多數(shù)人是難以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)數(shù)字,就要交45%,我們討論的時(shí)候暫時(shí)忽略不計(jì)。
一般來說,大多數(shù)人基本的收入就是工資,工資在發(fā)放的時(shí)候才用PAYE系統(tǒng)pay as you earn自動(dòng)把稅就扣除了,NI也扣除了,所以我們暫時(shí)忽略稅和NI。
那么我們的房租收入呢?是把凈收入加在你的比如工資收入上進(jìn)行計(jì)算的。
假如說你是一個(gè)全職媽媽,沒有工資,你的房租收入可以吃到personal allowance,一分錢不交。
而假如你是40% tax payer,你的房租收入就是要交40%的稅。
按照目前的政策,房東mortgage payment的利息部分是可以作為成本完全抵扣的,這樣的話,計(jì)算房租收入相對(duì)簡單。只要把房租收入扣除各種費(fèi)用和利息就是你的凈收入。針對(duì)這個(gè)收入按照你的邊際稅率自己報(bào)稅就好了。
有一點(diǎn)要注意的就是如果你是repayment mortgage,這個(gè)金額不是你的mortgage payment金額,而只是其中的利息部分,按照現(xiàn)在的政策,可以想象,如果你是40%tax payer的話很合算,因?yàn)榉駝t你的利潤要按照40%繳稅。
但是這個(gè)算法改了,規(guī)定從2017年開始,利息逐漸只能按照20%的稅率抵稅,而不是實(shí)際上按照你的邊際稅率,也就是說邊際稅率40%以上的人將不能全部得到抵扣。
大家看一下我做的表格,上面的是幾個(gè)假設(shè),為什么要假設(shè)呢?因?yàn)檎咄耆珜?shí)施要到2020年。
這個(gè)時(shí)候的很多數(shù)字我們只能靠猜,比如personal allowance是多少。
對(duì)上面六個(gè)數(shù)字有問題的請(qǐng)?zhí)釂?BEFORE下面是按照老算法,把凈 加上去按邊際稅率繳稅就是了。
新算法復(fù)雜了一點(diǎn),先把全部收入扣除可以完全抵稅的部分,比如中介費(fèi)等等,按照你的稅率收稅,然后把利息按照20%的稅率退給你。
個(gè)例子中,因?yàn)樗倪呺H稅率和退稅的稅率一樣都是20%。所以新政對(duì)他沒有影響,兩種政策下都是交4800的稅。
1為什么Rental profit之前是6000,之后是15000?
6000是簡化的算法,因?yàn)楝F(xiàn)在受益的稅率和利息抵扣的稅率一致,所以15000-9000=6000簡化算。以后就不一樣了。
2.BTL和Deposit的比例大概是多少呢? 要有Gross rent 18000 至少房價(jià)要30萬以上吧?
300K要的,按照我的理念,BTL能付的Deposit越少越好。
3.例子中算的工資收入的稅是假定自己報(bào),但是實(shí)際我們的收入是單位幫你報(bào)了已經(jīng)稅后。
PAYE和自己報(bào)稅的結(jié)果是一樣的。
4.房子即使按照新政來算交了稅后,在當(dāng)前低稅率的情況下應(yīng)該還是每月會(huì)有 的?
每個(gè)人的房子的情況不一樣,無法保證誰的房子就是現(xiàn)金 狀態(tài),可以保證的是新政以后會(huì)更危險(xiǎn)。
5.大多數(shù)人可能只有一套或者兩套BTL,假設(shè)mortgage是2年的tracker或者fixed,拿出那么多現(xiàn)金流而不Repayment其實(shí)上有什么用呢?因?yàn)閮赡陼r(shí)間錢拿手里再攢一套首付其實(shí)有點(diǎn)困難,存銀行利息還要付20-40% 利息稅,為什么不選擇Repayment呢?
有一定的道理,然而這又要分析每個(gè)人的情況。但是從2016年開始對(duì)于普通人來說利息基本就不收稅了。我又要提Santander了,3%的利息不收稅,和你貸款的利息差不了多少吧? 2016年有很多allowance,你還可以用ISA,offset mortgage也是一個(gè)好辦法,雖然利率往往不太好。
總而言之,如果我們?cè)趩挝环孔馐杖肜U稅過程中不注意一些以上的事項(xiàng),只會(huì)給我們一些損失,所以,要合理的進(jìn)行單位房租收入繳稅才能實(shí)現(xiàn)合法的交易。
