隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到，專(zhuān)業(yè)化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障，由此購(gòu)物內(nèi)的主力店作為大型商業(yè)項(xiàng)目的重要組成部分，被越來(lái)越多的管理者所重視，那么商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心本質(zhì)是什么呢，關(guān)鍵點(diǎn)是什么呢？

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心本質(zhì)是什么

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是市場(chǎng)定位。按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)定位是制定基本策略的重要步驟。環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)市場(chǎng)、確定目標(biāo)市場(chǎng)、確定營(yíng)銷(xiāo)策略、是市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)，市場(chǎng)定位是項(xiàng)目成敗的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)是什么

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)是：

（一）定地址選址重要，選在成熟的商業(yè)區(qū)域較好，也可以選址在有的新區(qū)或郊區(qū)，商場(chǎng)上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來(lái)潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長(zhǎng)期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。

（二）定客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)要選好，沃爾瑪一樓賣(mài)出去做精品店，一平米2、3萬(wàn)元，因?yàn)槭蹆r(jià)高，租金高，只能經(jīng)營(yíng)服裝、皮具等高利潤(rùn)商品，但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)不好，因?yàn)槲譅柆斒轻槍?duì)大眾客戶(hù)，而精品店的客戶(hù)是消費(fèi)者，兩者的定位不符。

（三）定規(guī)模購(gòu)物規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營(yíng)者的平方米銷(xiāo)售收入。在中國(guó)做購(gòu)物，無(wú)論多大的城市，一個(gè)購(gòu)物面積好是10萬(wàn)平方米左右。大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米，超過(guò)20萬(wàn)的，增加的都是無(wú)效益或低效益面積。

（四）定業(yè)態(tài)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成與敗，可以說(shuō)在業(yè)態(tài)定位的時(shí)候就已經(jīng)決定了80％，剩下的20％，就取決于操作團(tuán)隊(duì)的實(shí)力了。

１、業(yè)態(tài)定位就好比一個(gè)軍團(tuán)的作戰(zhàn)計(jì)劃，在總方針的指導(dǎo)下，迂回機(jī)動(dòng)作戰(zhàn)，業(yè)態(tài)的定位首先就決定了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能布局、建筑結(jié)構(gòu)布局等多方面的因素，好的定位也能大程度的節(jié)約項(xiàng)目的建設(shè)成本。

２、業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是以合適的才是好的為原則，不應(yīng)過(guò)度的追求新、奇、特，有些商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位相當(dāng)?shù)男路f，可在招商過(guò)程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項(xiàng)目的銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)。

以上就是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心本質(zhì)以及關(guān)鍵點(diǎn)的介紹了，如果開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問(wèn)題都使開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中面臨重重風(fēng)險(xiǎn)，需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師來(lái)合法規(guī)避和安全防范。