大產權房是從開發(fā)商手中購買的已經交納土地出讓金的房產，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經交納土地出讓金的已購公房和經濟適用房。由于大產權房允許上市交易，可以取得由不動產登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證，購房者可以通過交易，取得房屋的合法所有權，并依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。
小產權房是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，也叫做“鄉(xiāng)產權房”。小產權房產實際上沒有真正的產權，這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
1、小產權房的產權得不到保障：小產權房的產權是得不到保障的。因為小產權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證。不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
2、小產權房無法進行銀行貸款和抵押貸款：由于小產權房是沒有備案的，沒有房產證，所以銀行是不會給小產權房發(fā)放貸款的。如果購房者要買小產權房就必須支付全款。不僅買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。
3、小產權房可能會面臨被拆除的風險：如果小產權房屬于違法用地、違法建設，一旦和國家的規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，購房者的利益很難得到保障。
4、小產權房的質量安全無法保證：另外，小產權房的質量安全是無法得到保證的。因為很多小產權房開發(fā)商為了賺錢會偷工減料，存在質量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
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