邱先生近遇到了一些麻煩事，原本開發(fā)商賣房時給的贈送面積，卻不料竟然是違建。遇到類似情況的人不在少數(shù)，很多人買房時都會被開發(fā)商“贈送面積”，為了避免以后出現(xiàn)問題，建議了解以下法律知識。

一、開發(fā)商“贈送面積”手法揭秘

1、“偷面積”

所謂“偷面積”就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范，盡量多設(shè)計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計算;低于2.2米的空間也不計入銷售面積等)，以提高單位使用率，讓購房者覺得“物超所值”。偷面積實際是鉆了《建筑面積計算方法》的空子，減少了建筑面積的套內(nèi)平面面積，這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費，在樓盤營銷時，更是可以利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項目銷售亮點。

2、“違建面積”

部分開發(fā)商所“贈送面積”是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計違章搭建起來的，具體操作手法是在建設(shè)項目通過規(guī)劃驗收后再自行或通過購房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對房屋進(jìn)行二次裝修改造(即在與購房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購房者，導(dǎo)致購房者“被違規(guī)”)，使得房屋實際使用面積增大。

3、“侵權(quán)面積”

開發(fā)商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽臺、底層業(yè)主的地下室空間等，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間本來就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商。因侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利，即便開發(fā)商贈送，在其他業(yè)主提出異議的情況下也將可能被拆除。

二、開發(fā)商“贈送面積”屬于違法虛假宣傳

“贈送面積”的前提應(yīng)該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產(chǎn)權(quán)，由于開發(fā)商所“贈送”面積都是不計入容積率的非法面積，部分贈送面積甚至是違建、侵權(quán)面積，其贈送行為均屬無效，即便其能通過“偷面積”達(dá)到“贈送面積”的目的，因其所贈面積本身不是合法面積，且不被政府認(rèn)可，同時開發(fā)商在售房時便已經(jīng)將贈送面積的建筑成本攤到房價中，“贈送”有名無實，故屬于違法虛假宣傳，政府長年來對開發(fā)商“贈送面積”等違規(guī)宣傳的視而不見進(jìn)一步縱容了開發(fā)商。

三、購房者所獲得的“贈送面積”只是一種非法使用權(quán)

因開發(fā)商對所贈送面積不具有合法產(chǎn)權(quán)，所“贈送”面積屬于非法面積，故不會也不可能寫入《房地產(chǎn)證》，而根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)，意即開發(fā)商所送面積均不受法律保護(hù)，不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。

四、“贈送面積”損害了業(yè)主共同的利益，導(dǎo)致了財政收入的流失

由于加建了“贈送面積”，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設(shè)施利使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會有所降低。又由于容積率與土地出讓金的多少有關(guān)，調(diào)高容積率需要補交土地出讓金辦理規(guī)劃變更手續(xù)，部分“贈送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調(diào)整容積率而違建而來的面積，開發(fā)商提高了容積率卻沒有補交地價，導(dǎo)致國家財政收入的流失。

五、不規(guī)范違規(guī)宣傳，“贈送面積”無法消失

開發(fā)商“贈送”的面積既然不合法，為什么的購房者還趨之若鶩呢?原因很簡單，反之是免費的，送了總比不送好，不要白不要，這是幾乎購房者共同的想法，因為一方面該面積表面上看是不計價的，二方面“法不治眾”，即便是違法，估計政府也不會讓全體業(yè)主整改，至于是否產(chǎn)權(quán)合法與否、容積率提高后的居住舒適度降低，一般很少有人予以關(guān)注，財政收入的流失更不是購房者所能阻止的，從這個角度來說，購房者自然愿意接受，只要政府放任開發(fā)商違法“贈送”，購房者便違法“接受”。

綜上所述，正是為了防止開發(fā)商“偷面積贈送”，政府才實施建設(shè)工程規(guī)劃許可制度，對項目的規(guī)劃設(shè)計予以審核、驗收，除本來就不計面積而開發(fā)商欺騙應(yīng)計贈送外，開發(fā)商的“贈送面積”宣傳實際是在叫板目前的建設(shè)工程規(guī)劃許可制度，是在暗示誘導(dǎo)購房者可以擅自改變規(guī)劃增加面積，“贈送面積”行為實際逃避了部分土地出讓金的支付，是一種違法違規(guī)的行為，涉嫌虛假宣傳，應(yīng)當(dāng)予以明確禁止(據(jù)報道，成都等地已明確叫停)，開發(fā)商若要實惠購房者，應(yīng)當(dāng)合法建筑，并降低房價，讓購房者真正獲得低價合法產(chǎn)權(quán)房屋。