購房時，我們都有一個常識：住宅是70年產權，公寓是40年產權。這一點也成為我們選擇住宅還是公寓的一個參考。我們往往還會有一個疑惑：70年以后怎么辦？房子還屬于我嗎？

針對這些大家關心的問題，我們將推出“拼”讀民法典專欄，解析《民法典》中和“房”相關問題的闡述和規定。本期，我們圍繞住宅建設用地使用權期限的規定，和大家梳理一下房屋產權、房屋所有權、土地使用權這些概念，以及它們與我們生活的密切聯系。

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《民法典》的回答

5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》?！睹穹ǖ洹纷?021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產繼承、買賣租賃、物業管理、土地產權、居住權等多個涉“房”問題被提及。

其中，《民法典》第三百五十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理?！?/p>

這就意味著土地使用權滿70年之后，可以自動續期，不必擔心土地被收回。

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什么是土地使用權？

我們對“產權”一詞非常熟悉，而《民法典》中提到的住宅建設用地使用權是什么呢？

事實上，房屋產權由房屋所有權和土地使用權組成。房屋所有權是你對所土地之上的房屋建筑的所有權，年限是永久的。然而，我國普通房屋和構筑物的設計使用年限為50年，但通常不需要50年，你的房屋就由于環境破舊、管線老化等不再適宜居住。

而土地使用權是有年限的，國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。這其中，住宅用地為70年、工業用地為50年、商業用地是40年。

因此，土地使用權的年限決定了房屋產權的年限。

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溫州20年產權事件

我國有住宅用地到期的案例嗎？

有。2016年溫州部分20年住宅建設用地使用權到期，溫州要求按房產價格三分之一的標準繳費才予以續期，引發社會廣泛關注。

后來，根據《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》，采取了既不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續的過渡性方案處理了該事件。

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《民法典》尚未回答的

關于土地使用權到期后如何解決，《民法典》確認了三個信息。

1、滿70年后，自動續期，不必擔心土地被收回。

2、續期需要繳納費用。

3、續期需要繳納的費用有減免的空間，費用標準依照法律、行政法規的規定辦理。

但是針對“自動續期”如何操作和實現、如何確定續期費用等問題，仍有待明確。

關于住宅建設用地使用權期滿后續期費用標準的問題，目前主要有以下幾種觀點：

北京安博（成都）律師事務所趙麗律師認為：這其中，以土地出讓金為參照標準的可能性較大。以土地出讓金為基礎按照一定比例計算續期費用，一方面是土地出讓金是一個既有數據，有固定的計算基礎更利于相關部門核算辦理業務，另一方面，房地產稅制度呼之欲出，產權續期則是在為此清掃障礙。地價升值、房價升值的部分，將在房地產稅中予以計算。不過，在民法典施行及正式的續期費用繳納辦法落地前，還是參照國土資源部發布的“兩不一正?！边^渡性處理辦法。

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自動續期等于永久續期嗎？

自動續期是不是意味著購房者對房屋擁有永久的土地使用權呢？

北京安博（成都）律師事務所趙麗律師表示：自動續期不等于永久續期，自動續期解決的是期限屆滿后未申請續期土地使用權是否會被國家收回的問題，但并沒有說自動續期至何時。民法典規定了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理”，說明該“自動續期”并不等于“無償續期”，由于需要計算續期費用，自然會有一個計算周期，也不會是“永久續期”。

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公寓40年產權到期后，也自動續期嗎？

一些購置或者計劃購置公寓的朋友可能會關心，住宅70年產權到期后自動續期，公寓40年到期后是否也會自動續期呢？

針對商業用地使用權到期之后該如何續期，目前國家法律并無明文規定。《民法典》規定住宅建設用地使用權到期后，可自動續期，但并未規定商業、工業用地使用權到期后可自動續期。

也就是說，公寓40年產權到期后能否續期，如何續期存在不確定性，同時續期年限和續費標準，還存在較大爭議空間。

“公寓屬于商業用地，為非住宅建設用地，《民法典》第359條將非住宅建設用地使用權排除在了可自動續期的范圍外，因此公寓目前暫不屬于自動續期的用地范圍”，趙麗律師表示。

土地使用權的續期問題，關乎老百姓的切身利益，也關乎社會安定和發展。無論是住宅、工業、商業用地，都應有完善的法律制度來確立、維護和保障。

通過《民法典》，我們看到相關法律制度的逐步完善。也期待在各地的摸索和實踐中，能讓老百姓吃上定心丸。