目前，全國首套房貸利率持續高漲，很多購房者叫苦不迭。但是，房貸利率不可能一直漲，總有下降的一天。那么，如果房貸利率真的下降了，以前已經辦好的房貸利率又應該怎么算呢？

先說答案：只要央行的基準利率不變，那么你的貸款利率就不會變化。

房貸利率

我們購房后，在銀行辦理按揭貸款時，簽訂的按揭合同上對于貸款利率的約定為：基準利率上浮百分幾。基準利率是由央行（即中國人民銀行）發布的，其他任何銀行無權調整及修改。各銀行的存貸款利率只允許在央行基準利率的基準上進行上下浮動，也就是說各商業銀行僅有制定上下浮動的比例。

舉例：比如你2016年3月1日，在建設銀行辦理了一筆住房按揭貸款，期限20年，貸款利率約定為基準利率上浮10%，該時點，央行發布的五年期及以上的貸款基準利率為4.9%，因此你這筆貸款的利率就為5.39%（4.9%*1.1）。

如果說后續央行未再調整過基準利率，那么你這筆貸款的利率就再也不會變化了；如果說央行有調整基準利率，則你的利率也會變化，假設2018年12月20日，央行把五年期及以上的貸款基準利率調整為5%，那么2019年1月1日起，你的房貸利率就變為了5.5%（5%*1.1），同理如果下調你也跟著下調。

上浮比例

或許有人會說，那銀行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，貸款利率約定為基準利率上浮10%即為5.39%，如果2018年10月份，建設銀行根據市場情況，決定把房貸利率的上浮比例下調為5%，那么你的貸款利率會不會跟著變為：5.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告訴你，不會!銀行的按揭貸款，一旦放款，上浮的比例即不再變化，不管后續放款行是提高上浮的比例還是下調上浮的比例，均與你無任何關系了。

注意事項

上浮比例的調整唯一的風險點在于，已簽訂按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日與建設銀行簽訂按揭貸款合同，約定基準利率上浮10%，由于額度緊張的問題，建行遲遲未放款,2016年10月1日，因為市場情況，建行要求所有房貸利率最低上浮20%，這時候由于你的貸款尚未發放，銀行極大的可能性會讓你重簽合同，把貸款利率提高到上浮20%方給予你放款，反之，下調的話則不做改變。

總結

商業銀行上浮比例的確定，不是以簽訂按揭合同的時間為準，而是以實際的放款時間為準，一旦放款，后續除非央行調整基準利率，否則你的貸款利率不會再發生變化了。