對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)該指定一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并配備與該項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師按估價(jià)程序開展估價(jià)工作。

房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法

１、成本法：成本積算法即是對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值以外，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取得一定的資本利息和合理的利潤，得出房地產(chǎn)土地使用權(quán)價(jià)值的方法。

２、市場比較法：挑取市場上有相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。

３、剩余法：房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。

４、受益法：不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)受益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的受益返算其價(jià)值的方法即為受益還原法。

５、假設(shè)開發(fā)法：對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。　

６、基準(zhǔn)地價(jià)法：針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。　

７、路線價(jià)法：土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

房地產(chǎn)估價(jià)需要怎么做？

地產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)系統(tǒng)的學(xué)科，不是你翻閱兩本書，就會(huì)評(píng)估的。

１、到專門的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，并獲得國家一級(jí)資質(zhì)，有的還通過了ＩＳＯ９００１國際質(zhì)量體系認(rèn)證，他們有評(píng)估資質(zhì)和信譽(yù)保障，但是在這些評(píng)估機(jī)構(gòu)需要繳納大量的評(píng)估費(fèi)用。

２、中介公司一般會(huì)有免費(fèi)的評(píng)估的服務(wù)，但部分小中介會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)和售出價(jià)存在幾萬元的差價(jià)，出現(xiàn)公正與公平方面的問題。

３、某些專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站會(huì)有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價(jià)格估算出自己的房價(jià)，但同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)信息不全面，滯后性，一些房屋出售了但還沒及時(shí)更新。

４、報(bào)紙也會(huì)有房產(chǎn)專刊，告訴大家評(píng)估房價(jià)方面的內(nèi)容，但無法定時(shí)、定期刊登全部的房源信息。

每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實(shí)地查勘記錄。

實(shí)地查勘記錄應(yīng)包括實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等，記錄的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰，進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及協(xié)助其實(shí)地查勘的人員應(yīng)在該記錄上簽名或蓋章確認(rèn)。