一個真正的想買房自用的人，到底應(yīng)該怎樣去把握自己的購買行為呢？結(jié)合專業(yè)研究和市場表現(xiàn)，我們認(rèn)為，置業(yè)是有一些常識和基本規(guī)律的，而且挺管用。

定律一：淡市是用家置業(yè)的好時機(jī)

首先搞清楚一個常識性認(rèn)識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質(zhì)各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要就學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標(biāo)準(zhǔn)的房子機(jī)會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒那么容易。

當(dāng)然價格走低的時候買房會比較占便宜，但價格走高的時候該買可能還是要買。淡市時，投機(jī)者大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會，而且價格也趨于理性。

定律二：利率總是會變的

以往看來，住房按揭利率曾經(jīng)很高，有銀行做到過14%、15%，甚至18%。去年我們經(jīng)歷了五次降息，目前基本利率是4.9%，比較來講，還是低的。對利息的變化更應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關(guān)鍵是考慮機(jī)會成本、資金流動性以及支付能力。

定律三：房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補(bǔ)償

其實對于買家，還有一個心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？

我們需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分，目前是分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。

房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征。現(xiàn)在的稅收調(diào)整重點是打擊投機(jī)炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方尋價，將這點稅費找回來的。

定律四：新房供應(yīng)多的區(qū)域，買新房較好；反之，買二手房較好

新房供應(yīng)多的區(qū)域，買新房較好；反之，買二手房較好。市場處上升態(tài)勢時，新房的價格高于二手房；反之，二手房價格高于新房。

此定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者總是既包括開發(fā)者，也包括小業(yè)主。在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格相對合理；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時候，就可能會出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價格非理性上漲。

同時，很多城市還驗證了指標(biāo)性物業(yè)的抗跌保值性能很高。據(jù)分析，一般在房價上漲時，這些物業(yè)會多漲10%；而在房價下降時，跌幅又會減少10%。

定律五：淡市時將多余房子賣出總是明智的

與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收入，能夠涵蓋費用成本。而淡市時，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。

定律六：空置的房子要馬上出租

常聽很多人說，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣，有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實上，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。

租房好不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。選擇一個好的租客比僅是出價高的租客更重要。

定律七：換房不受淡旺市的影響

在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會。

定律八：珍惜淡市中的每個機(jī)會

在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持。其實選擇出手時機(jī)要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。錯過機(jī)會，損失更大。