房?jī)r(jià)再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題極為關(guān)切，但整體來(lái)說(shuō)，輿論對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)本身。一致認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”，房?jī)r(jià)與成本比例嚴(yán)重失調(diào)，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房?jī)r(jià)上漲是不合理的，那么，當(dāng)前市場(chǎng)里，合理狀態(tài)下的房?jī)r(jià)應(yīng)該是什么樣呢？

2016年3月15日，兩會(huì)記者發(fā)布會(huì)住建部部長(zhǎng)陳政高答記者問(wèn)，媒體拋出的17個(gè)問(wèn)題中有5個(gè)與房?jī)r(jià)有關(guān)，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔(dān)憂。

對(duì)于全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)大幅漲幅，無(wú)法給出明確的答案，也是一個(gè)無(wú)法回答的問(wèn)題，各地方樓市不同，市場(chǎng)主體對(duì)于均衡點(diǎn)的理解不同，樓市的信息傳遞也遠(yuǎn)非模型假設(shè)的沒(méi)有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房?jī)r(jià)”，邏輯上講是個(gè)偽命題，無(wú)法證明房?jī)r(jià)怎樣才是“合理”。那么，判斷房?jī)r(jià)的合理性還有其他途徑么？

一般區(qū)域房?jī)r(jià)的估算，采用重置成本方法。實(shí)際房?jī)r(jià)可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應(yīng)比例扣除差額來(lái)參考。新房?jī)r(jià)格很好理解，包含了建筑、土地、稅費(fèi)、公共服務(wù)等各種成本因素。而將全國(guó)各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。

購(gòu)房房子的建筑成本視作蓋房子的真實(shí)成本，那么房?jī)r(jià)中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無(wú)差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權(quán)利付費(fèi)。

如果你碰巧是賣方，這種選擇權(quán)就有市場(chǎng)價(jià)格。而隨著社會(huì)收入結(jié)構(gòu)的變化，居住選擇權(quán)的內(nèi)含價(jià)值也在變化，不同時(shí)期不同地區(qū)可以波動(dòng)很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房?jī)r(jià)”是什么標(biāo)準(zhǔn)？

目前看，一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù)，這些因素也在刺激房?jī)r(jià)的上漲，可以說(shuō)為“資源成本”，在房?jī)r(jià)中的占比非常大，也往往大大超過(guò)建筑成本。那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價(jià)值相對(duì)低；而在去庫(kù)存壓力比較大的三四線城市，這種權(quán)利甚至一文不值。

因此，當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)高過(guò)甚至大幅高過(guò)二三線城市，主要的原因是這些城市房?jī)r(jià)中蘊(yùn)含的居住選擇權(quán)，屬于非常稀缺資源。

遠(yuǎn)水難解近渴，至少說(shuō)明了不同城市的房?jī)r(jià)差異大，不僅是不理性結(jié)果。我們購(gòu)房時(shí)，內(nèi)心都會(huì)做預(yù)估，如果房?jī)r(jià)和內(nèi)心預(yù)估值吻合，那就是當(dāng)下的“合理房?jī)r(jià)”。