經(jīng)過了2015，大家應該對于2016年的樓市也有一些初步的認識。當然熱門的關鍵詞之一便是去庫存了，雖然政策向好，但筆者認為2016年房價上漲理由仍不充分。

去庫存壓力下2016年樓市繼續(xù)寬松

自2014底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越寬松，除了幾個一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺真金白銀的房地產(chǎn)補貼政策。

2016年在去庫存成為五大任務之一的背景下，調(diào)控政策應該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵農(nóng)民進城買房(經(jīng)濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮(zhèn)化結合起來)；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶(經(jīng)濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革)；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。

另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產(chǎn)生對大戶型的改善型需求，遠期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。

盡管如此，還是有人認為2016年房價上漲的理由不充分，具體來說，可以分以下幾個方面解釋。

為什么說2016年房價上漲理由不充分？

原因一：人口數(shù)據(jù)告訴你需求不充分

從我國新生人口來看，我國上世紀70年代新生人口2.03億人，上世紀80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個世紀90年代少0.13億人。

人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產(chǎn)市場需求的預期。

原因二：住房自有數(shù)據(jù)告訴你不充分

隨著我國房地產(chǎn)市場本世紀以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經(jīng)成為不爭的事實，根據(jù)西南財經(jīng)大學和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有達89.68%，遠超60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)，處于前列。

實際，如果再加上我國大量存在的小產(chǎn)權房以及軍隊住房等，我國的住房自給率可能會更高。

原因三：宏觀經(jīng)濟告訴你刺激效果不充分

從大的層面來看，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產(chǎn)市場整體回暖的基礎還比較脆弱，如果經(jīng)濟增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場很難獨善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對房地產(chǎn)市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔憂。

雖然2016年的房地產(chǎn)政策會更加寬松，但是經(jīng)濟下滑下的市場預期發(fā)生改變，居民收入水平也會產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟增速還有一點關系。

原因四：農(nóng)民去庫存能力不充分

目前對于去庫存寄予希望大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。

但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付首付，這種按揭也會具有一定的風險。