房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成了國家大事了！去庫存，又能拉動經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵還是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫存，這六條政策有效。

，運用信貸政策，降低購房門檻。

美國經(jīng)歷了次貸危機之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風(fēng)險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調(diào)，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風(fēng)險更低。

如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當(dāng)于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。

在三四線城市，我們也經(jīng)?？吹胶芏噘彿空呱踔烈驗槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。

二套房首付比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財產(chǎn)性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風(fēng)險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調(diào)的。

第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。

土地價格過高，必然導(dǎo)致住房化，北京四環(huán)外新出樓面地價已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。

因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。

通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質(zhì)上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進(jìn)一步推高房價。

要拉動房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價進(jìn)而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海 ，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無法供應(yīng)更多的住房，結(jié)果反而推高了地價和房價。

一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場降溫，抑制的產(chǎn)生，進(jìn)而控制房價，增加銷售。

第三，落實戶籍政策，促進(jìn)安居購房。

農(nóng)民進(jìn)城不能，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進(jìn)農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應(yīng)政策，政府也會支持此類政策。

第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應(yīng)。

目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達(dá)到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴(yán)重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè) 率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導(dǎo)致商業(yè)用房新開工率直線走低。

第五，降低交易稅費，活躍二手交易。

目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負(fù)太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。

只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有 卻是一潭死水。

二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來也會進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。商業(yè)用房供應(yīng)量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關(guān)系。

激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導(dǎo)消費。

第六，調(diào)整保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造政策。

保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設(shè)保障房，甚至不應(yīng)該采取配建保障房政策。

“物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標(biāo)簽，不僅造成同區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標(biāo)簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。

好的辦法還是應(yīng)當(dāng)對被保障人群進(jìn)行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴(yán)和體面。

政府去庫存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠(yuǎn)？肯不肯有所作為？

相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那 。