先說(shuō)結(jié)論，能買(mǎi)，但是不適合大部分人

一、商住公寓的解釋

商住公寓這個(gè)名詞本身有問(wèn)題，在國(guó)家的規(guī)定里邊，并沒(méi)有“商住”這種類(lèi)型，在地塊的使用規(guī)定里邊，只有住宅和商業(yè)這兩種。“商住”其實(shí)是開(kāi)發(fā)商自己做出來(lái)的一個(gè)名詞。公寓本質(zhì)上應(yīng)該是寫(xiě)字樓，分割好的寫(xiě)字樓。這也就解釋了為什么絕大多數(shù)的公寓沒(méi)辦法引入天然氣。

國(guó)內(nèi)的公寓，和國(guó)外的公寓還是有本質(zhì)的區(qū)別的。主要在于產(chǎn)權(quán)，國(guó)外的公寓雖然也是高層，但是是永久產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)，你買(mǎi)下來(lái)以后，這塊地和上邊的房子，都是你的。所以有人用國(guó)外的公寓來(lái)類(lèi)比國(guó)內(nèi)的公寓，是不合理的。

二、開(kāi)發(fā)商為什么要建公寓

第一種，拿地的時(shí)候整個(gè)地塊都是商業(yè)用地，如果單純的建商鋪、寫(xiě)字樓，預(yù)期的回報(bào)率可能會(huì)不足，賣(mài)的話也不太好賣(mài)，那就把其中一棟或者幾棟寫(xiě)字樓分隔成小型的公寓，本質(zhì)上還是商業(yè)用地。寫(xiě)字樓出售的同時(shí)，企業(yè)職工如果考慮上班，可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)公寓自住，投資的想要買(mǎi)來(lái)出租給寫(xiě)字樓里的企業(yè)職工的，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分公寓，相互扶持，帶動(dòng)周邊的人氣。更好的為整個(gè)地塊的發(fā)展做準(zhǔn)備。

第二種，拿地是綜合型用地，會(huì)被要求在建設(shè)住宅的同時(shí)，有比例的建設(shè)商業(yè)，也就是說(shuō)，部分地塊必須建設(shè)商業(yè)。全部修建成商鋪的話，如果招商引資做不好，很容易就爛掉了。如果修建公寓，既不違反規(guī)定，還好賣(mài)。

三、公寓的缺點(diǎn)：

1、稅費(fèi)高：嚴(yán)重超出住宅出讓稅費(fèi)，且沒(méi)有優(yōu)惠政策（不管多少年，稅費(fèi)要一樣付）

2、產(chǎn)權(quán)年限短：本身的產(chǎn)權(quán)只有40年，實(shí)際買(mǎi)到的時(shí)候不會(huì)到40年（產(chǎn)權(quán)要從拿地時(shí)間開(kāi)始算）

3、生活成本高：商水商電價(jià)格為住宅水電的兩倍，物業(yè)費(fèi)比同等地段至少上浮30%（數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，可能高也可能低）

4、不能落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)區(qū)（部分城市可公寓落戶(hù)上學(xué)，比如我所在的城市煙臺(tái)）

5、可動(dòng)用的杠桿小，首付比例高（商業(yè)地產(chǎn)首付比例50%，利率一般要上浮30%）

6、同等位置，價(jià)格低，升值慢（住宅大漲，公寓小漲，住宅小漲，公寓持平，住宅小跌，公寓完全賣(mài)不出去。）

7、梯戶(hù)比高，居住人員多且雜（3梯10戶(hù)，4梯12戶(hù)，6梯24戶(hù)，住宅一般是1梯1戶(hù)，1梯兩戶(hù)，2梯3戶(hù)，2梯4戶(hù)）

8、公攤大，得房率低（公攤普遍在30%以上，普通住宅公攤一般在30%以?xún)?nèi)）

不洗缺點(diǎn)，沒(méi)得洗，這篇文章也不是想給大家推薦公寓，只是不想大家一竿子打死這種產(chǎn)品。

四、公寓的優(yōu)點(diǎn)

1、不限購(gòu)限貸，對(duì)于很多年輕人來(lái)說(shuō)，想要有一套自己的房子，得滿(mǎn)足很多要求，公寓這種產(chǎn)品，有錢(qián)就行

2、不占用住宅貸款名額。商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)和住宅產(chǎn)權(quán)的物業(yè)貸款是分開(kāi)的，不管你買(mǎi)多少套公寓，都不占用住宅貸款名額，也就是說(shuō)，仍然能夠享受首套房的貸款政策

3、總價(jià)低，比同等位置的住宅在單價(jià)上明顯低很多，再加上本身面積比較小，總價(jià)很有優(yōu)勢(shì)。

3、比住宅容易出租，回報(bào)率較高。年輕租戶(hù)更愿意去租獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的房子，即使多付一點(diǎn)錢(qián)。

4、位置一般比較好。公寓的位置一般選址都不錯(cuò)，要么是再優(yōu)質(zhì)地段，要么是這個(gè)地段有特點(diǎn)。不然賣(mài)不出去。

5、拆遷賠償比例比較高，按照商鋪的賠償比例走，1:3，但是很少有開(kāi)發(fā)商愿意拆掉公寓樓來(lái)新建，成本太高不劃算.

五、什么樣的客戶(hù)適合買(mǎi)

綜上述，公寓不適合很多人，如果你是剛需型客戶(hù)，購(gòu)房是準(zhǔn)備結(jié)婚生子，長(zhǎng)期居住，無(wú)論如何不要購(gòu)買(mǎi)公寓。如果考慮房產(chǎn)投資，想要短期出手，也不適合購(gòu)買(mǎi)公寓。依照我自己的看房，下述幾種客戶(hù)，可選擇購(gòu)買(mǎi)公寓。

1、購(gòu)房主要是為了過(guò)渡，也就是說(shuō)，不準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住在該房產(chǎn)中。不管你是單身還是戀愛(ài)中，手上有積蓄，不想用家里的錢(qián)，又想要買(mǎi)一套自己的房子，可以考慮一下小面積的公寓，居住結(jié)束后，可以長(zhǎng)期進(jìn)行出租，獲得穩(wěn)定的收益。

2、小姐姐作為婚前財(cái)產(chǎn)。最近一段時(shí)間，我接觸到的客戶(hù)以此目的來(lái)咨詢(xún)購(gòu)買(mǎi)公寓的，不在少數(shù)。首付低，自己能付。女孩子手上有套公寓，不會(huì)給男方產(chǎn)生太大壓力。后期不管是作為長(zhǎng)期飯票，還是作為朋友/自己小聚的場(chǎng)所，都是不錯(cuò)的選擇。

3、想要有一份穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益（房租）。做好了持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，不準(zhǔn)備賣(mài)出去（公寓交易賺錢(qián)挺難的），想要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，可以考慮購(gòu)買(mǎi)公寓。

六、平層和loft怎么選

同等位置，loft優(yōu)于平層，可使用面積更大，裝修起來(lái)以后的漂亮程度也更高。但是購(gòu)買(mǎi)loft一定不要被樣板間欺騙了，一定一定要關(guān)注層高，原則上，loft層高應(yīng)該高于4米，最低最低3,5米以上，才能保證居住的舒適程度。