很多時(shí)候，家中的老人留下房產(chǎn)，在老人去世后就會(huì)將房屋留給子女或家中晚輩，而這是可以通過繼承、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予或買賣等方式辦理過戶的。房產(chǎn)的過戶，就是指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。

在大多數(shù)人的潛意識(shí)里認(rèn)為，等自己死后，房子順理成章就會(huì)被孩子繼承，所以不需要立遺囑。但其實(shí)這種觀念非常錯(cuò)誤，《民法典》第二百三十二條 【處分非因民事法律行為享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)】處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。并且，房屋給子女過戶，生前和死后辦理的差別很大。

一、老人留下的房子過戶流程

1、申請(qǐng)辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女需要確定自己的繼承權(quán)，如父母有其他合法繼承的情況，需取得其他繼承人同意放棄房產(chǎn)繼承權(quán)的書面書之后才能辦理;如父母在世時(shí)曾經(jīng)立下遺囑，則應(yīng)該按照遺囑中的約定執(zhí)行。

2、申請(qǐng)辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女還需要取得被繼承人的死亡證明以及自己的繼承人證明。被繼承人的死亡證明需要到被繼承人戶籍所在地的公安局辦理;而繼承人證明則需要到市公安局或者是區(qū)公安局辦理。

3、申請(qǐng)辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女還需要到公證處公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時(shí)，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑(如有遺囑)，亦應(yīng)提交遺囑原件。

4、取得了上述的證明之后，申請(qǐng)辦理繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)的子女則可以攜帶相關(guān)資料，包括自己的身份證件，身份證明，父母的死亡證、房產(chǎn)證等資料前往房屋所在地的房管交易申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)。

5、繼承房產(chǎn)所涉及到的房產(chǎn)過戶與咱們其他情況涉及到的房產(chǎn)過戶一樣，需要繳納相關(guān)的稅費(fèi)，而這個(gè)稅費(fèi)的很多稅種收取都是與房屋的價(jià)格有關(guān)的，因此，咱們還需要做房屋的評(píng)估。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估，定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價(jià)格。這個(gè)評(píng)估報(bào)告需要提交給房管。

6、繳納完稅費(fèi)之后，咱們就可以再次來到房管辦理房屋過戶手續(xù)了。

二、房產(chǎn)過戶給子女，生前辦還是離世辦

根據(jù)國家規(guī)定，我國的房產(chǎn)過戶分為三種形式：生前贈(zèng)與、生前買賣、去世繼承，雖然最終受益人是相同的，但是過程和結(jié)果是完全不同的。

1、“生前贈(zèng)與”。看到“贈(zèng)與”這兩個(gè)字，大家就會(huì)與“免費(fèi)”劃等號(hào)，但其實(shí)房產(chǎn)的贈(zèng)必須要到有關(guān)部門進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，因此并不是我們?nèi)粘Ｉ钪衅胀ǖ馁?zèng)與。如果是父母進(jìn)行無償贈(zèng)與，那么就需要繳納房產(chǎn)價(jià)值比例的3%契稅，以及的1%-2%的公證費(fèi)和0.25%的評(píng)估費(fèi)。以一套100萬的房子為例，需要繳納契稅3萬元，還有1-2萬的公證費(fèi)和2500元的評(píng)估費(fèi)，再加上印花稅和登記費(fèi)之類的費(fèi)用，算下來也是一筆不小的支出。所以，專家通常是不建議使用贈(zèng)與方式來進(jìn)行過戶房產(chǎn)的。

2、“生前買賣”。以這種方式過戶房產(chǎn)會(huì)涉及到各種稅收，包括房產(chǎn)增值稅、契稅、個(gè)稅。這要根據(jù)房子的大小面積、房屋產(chǎn)證時(shí)間等等來計(jì)算繳費(fèi)，再加上辦理的手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)，房產(chǎn)滿5年可以免征商業(yè)稅，這是一個(gè)相對(duì)較為復(fù)雜的手續(xù)，費(fèi)用支出也不少。

3、“去世繼承”。立遺囑是很多西方國家很樂忠的一種習(xí)慣，很多人在壯年的時(shí)候就早早把自己的遺囑立好了，因?yàn)槊\(yùn)無常，我們不知道意外和明天哪一個(gè)會(huì)先來，但在中國并不是家家戶戶都會(huì)這么去做。父母死后需根據(jù)遺囑進(jìn)行公證，辦理相關(guān)的手續(xù)就能正常過戶房產(chǎn)，并且只需要繳納一部分公證費(fèi)用就可以了，相比起“生前買賣”和“生前贈(zèng)與”而言，可以省下不少費(fèi)用，也可以節(jié)省出很多手續(xù)辦理的時(shí)間。

如果是獨(dú)生子女繼承就不會(huì)很麻煩，繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管部門辦理過戶更名就可以了。但如果不是，還是需要提前做好準(zhǔn)備才行，因?yàn)榉ǘɡ^承可能不一定只有子女來繼承，第一順序繼承人都有份。