最近勢(shì)頭不錯(cuò)，嗯，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)勢(shì)頭不錯(cuò)，一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始大規(guī)模下跌啦。如果說(shuō)，之前的硬抗只是量變，那么，現(xiàn)在經(jīng)過(guò)一系列的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整，量變已經(jīng)積累成了質(zhì)變，從價(jià)穩(wěn)量跌變成了量?jī)r(jià)齊跌。

四點(diǎn)兒家門(mén)口有不少中介，我愛(ài)我家、鏈家，還有一些稍微差一點(diǎn)的小中介，不過(guò)他們現(xiàn)在的日子可不太好過(guò)。一些中介人員已經(jīng)開(kāi)始離職了，還有一些轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了其他城市。

總會(huì)有不少童鞋問(wèn)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是很高啊，到底還能不能降下來(lái)了呀。其實(shí)，只要盤(pán)點(diǎn)一下影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)核心因素，就能大概分析出房?jī)r(jià)的走勢(shì)。齊俊杰老師就看得比較透，分析了幾大因素。不過(guò)，他把債務(wù)和金融分割開(kāi)來(lái)，四點(diǎn)兒倒是認(rèn)為，債務(wù)，其實(shí)就是金融的一部分。

M2收緊，金融杠桿玩不轉(zhuǎn)了

排在第一位的，是金融。買(mǎi)房首先得有錢(qián)啊，開(kāi)發(fā)商拿地蓋房也得有錢(qián)啊，即便是投資客要投資，也得有錢(qián)。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)漲得快，就說(shuō)明市場(chǎng)上的錢(qián)多；反之，說(shuō)明市場(chǎng)上的錢(qián)不夠用了。

這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，在于貨幣政策。10年前席卷全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，給中國(guó)樓市帶來(lái)最直接的影響就是金融化。也是從那個(gè)時(shí)期起，中國(guó)的樓市開(kāi)始跟金融緊密掛鉤。貨幣政策寬松時(shí)，房?jī)r(jià)就蹭蹭地往上漲；貨幣政策一旦收緊，房?jī)r(jià)就開(kāi)始橫盤(pán)甚至下跌。

這里不得不說(shuō)的，就是貨幣供應(yīng)量。之前站長(zhǎng)專(zhuān)門(mén)發(fā)過(guò)文，從歷年的M2增速來(lái)看，2008年、2009年的增速都超過(guò)了20%，2013~2016年，增速分別為13.6%、12.2%、13.3%、11.3%，增速明顯的年份對(duì)應(yīng)正是樓市上漲幅度明顯的年份。不過(guò)，今年7月的M2增速，跌破10%，只有9.6%。再加上美國(guó)接連兩次加息，外匯壓力極大。

這兩天吵吵嚷嚷最厲害的，萬(wàn)達(dá)被各大銀行審核境外投資導(dǎo)致的烏龍事件，正說(shuō)明現(xiàn)在外匯方面非常吃力，差不多草木皆兵。各大銀行也現(xiàn)金流嚴(yán)重缺乏，拆借利率直線上升。

沒(méi)有了金融杠桿，那么貴的房子有多少人能買(mǎi)得起呢？只要杠桿率降下來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)下滑。雖然不少地區(qū)出臺(tái)了限制交易措施，比如2年、3年、5年甚至10年內(nèi)禁止房產(chǎn)交易，會(huì)在某種程度上保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但是向下的壓力依然存在，明年可能會(huì)更加明顯。

當(dāng)然，這是說(shuō)的全國(guó)情況。具體到各地來(lái)說(shuō)，還是略有不同。比如，去年有不少地區(qū)的居民杠桿上漲速度非常快，部分已經(jīng)超出了警戒線。按照資訊的數(shù)據(jù)，廈門(mén)的居民杠桿達(dá)到了97%，這是個(gè)非常非常危險(xiǎn)的數(shù)字，也是一枚定時(shí)炸彈，就看廈門(mén)能不能穩(wěn)妥地把這個(gè)定時(shí)炸彈拆除。居民杠桿率過(guò)高的話，一旦房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，很容易出現(xiàn)大規(guī)模棄房斷供的局面，進(jìn)而導(dǎo)致銀行不良資本率飆升，甚至破產(chǎn)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)崩潰。

杭州的壓力也不小，居民杠桿達(dá)到了71%，南京、合肥等地，也值得警惕。相對(duì)而言，北京和上海的居民杠桿率反而不高，基本在安全線附近。看來(lái)，北京和上海已經(jīng)看到了居民杠桿率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，提前布控，而廈門(mén)、杭州、南京、合肥等地，或許是出于這樣那樣的原因，導(dǎo)致了現(xiàn)在的局面。

那些回家買(mǎi)房的人，“坑”了當(dāng)?shù)匕傩?/p>

排在第二位的，是政策因素，或者說(shuō)，就是當(dāng)?shù)卣囊蛩亍＝衲甑姆康禺a(chǎn)調(diào)控，有個(gè)非常明顯的特點(diǎn)，就是因城施策，各地政府的政策各不相同。不過(guò)，在這各不相同之下，卻有不同的態(tài)度。

北上深的高壓調(diào)控，尤其是北京，簡(jiǎn)直是無(wú)所不用其極，不降房?jī)r(jià)誓不休，還被住建部點(diǎn)名表?yè)P(yáng)。而一些三四線城市的態(tài)度就比較曖昧，既發(fā)布了調(diào)控政策，但明顯能看出不是真心，而是希望能讓房?jī)r(jià)再飛一會(huì)兒，把庫(kù)存去完、把地賣(mài)掉。

這就是為何今年房?jī)r(jià)勢(shì)頭兩極分化的原因。一線城市高壓管控，橫盤(pán)下跌，而一些三四線城市反而出現(xiàn)了猛漲，市場(chǎng)反應(yīng)非常強(qiáng)烈。

在這些房?jī)r(jià)猛漲的三四線城市中，有不少地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用竦某惺芰ΑＶ阅軡q成這樣，既有貨幣化安置的因素，也有資金回流的因素——不少在一線城市的打工者，對(duì)于一線城市的限購(gòu)或高房?jī)r(jià)絕望，轉(zhuǎn)而回老家購(gòu)置房產(chǎn)，這些人的購(gòu)買(mǎi)力，要比當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)力強(qiáng)不少，帶高房?jī)r(jià)也就說(shuō)得過(guò)去了。

東北的房?jī)r(jià)出了幺蛾子

還有一個(gè)因素，就是經(jīng)濟(jì)因素。今年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理就說(shuō)過(guò)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)發(fā)展向好。從長(zhǎng)期看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還在比較穩(wěn)步的上升通道，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期看，也是處于上漲通道。不過(guò)，這個(gè)上漲，跟居民收入的增長(zhǎng)是基本相關(guān)的。只有居民的收入提高了，房?jī)r(jià)才有上漲的空間。

對(duì)于買(mǎi)不起房的人來(lái)說(shuō)，只要看看買(mǎi)房的都是什么人，哪里人，就能明白房?jī)r(jià)是怎么漲上去的了。記住，現(xiàn)在是地球村時(shí)代，買(mǎi)房的不止是當(dāng)?shù)厝耍?gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁地區(qū)的購(gòu)房者，可以把一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)抬高到當(dāng)?shù)厝穗y以承受的地步。至于當(dāng)?shù)卣绾螒?yīng)對(duì)，就不好說(shuō)了。

真正合理的房?jī)r(jià)，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展向好，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。這才是良性的增長(zhǎng)。只要回頭看看，比如10年、20年，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖朐鲩L(zhǎng)了多少，房?jī)r(jià)又增長(zhǎng)了多少，就能看出來(lái)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)存不存在泡沫。如果一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的增幅嚴(yán)重超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲脑龇喑鰜?lái)的這部分就是泡沫。差距越大，泡沫也就越大。

舉個(gè)例子。大家都知道，這兩年?yáng)|北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，尤其是遼寧省。但是，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)卻在這兩年大漲，這就存在不合理的因素。沒(méi)有穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也沒(méi)有強(qiáng)力的產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)如此上漲只能說(shuō)明炒作成分極大。

買(mǎi)房很容易，可是過(guò)兩年，你又能把房子賣(mài)給誰(shuí)呢？只有估價(jià)的房子，除了居住是沒(méi)有用的，只有能變成現(xiàn)金，才是真正的價(jià)值。