在我們購(gòu)房時(shí)通常要先交一些定金來(lái)將房子定下來(lái),但是有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)交了定金之后不再想買(mǎi)房,那么已經(jīng)交付的定金是不是可以退回來(lái)呢?

購(gòu)房定金的主要作用就是保證合同能夠順利的進(jìn)行。根據(jù)我國(guó)高法院對(duì)于擔(dān)保法的司法解釋:

(一)簽訂正式的購(gòu)房合同前所交的定金。正式的購(gòu)房合同在簽訂之前所交付的定金其實(shí)也就是立約的定金,是指為了保證訂立正式的合同所交付的定金。一般來(lái)說(shuō),我們簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或者意向書(shū)的時(shí)候約定交付的定金作為要簽訂正式的合同的擔(dān)保,這種定金其實(shí)就是立約的定金。如果因?yàn)橐环降脑驅(qū)е潞鬀](méi)有簽正式的商品房的買(mǎi)賣合同,那么應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。

這也就是說(shuō),購(gòu)房者如果交了定金但是又不想再買(mǎi)房,那么開(kāi)發(fā)商就可以不退房子定金。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收了定金但是不賣房,要雙倍的賠償定金。但如果是因?yàn)椴荒軞w責(zé)于雙方的事由,導(dǎo)致商品房的買(mǎi)賣合同不能訂立的,購(gòu)房者則可以要求來(lái)退還定金。

所謂的不能歸責(zé)于雙方的事由其實(shí)主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買(mǎi)賣合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)中約定的情況等等。這里提醒購(gòu)房者,如果能證明開(kāi)發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?還可以主張開(kāi)發(fā)商賠償損失。

(二)商品房買(mǎi)賣合同中約定的定金。正式的購(gòu)房合同中約定的定金一般分兩種情形,一種解約定金;另一種是違約定金。簽訂購(gòu)房合同時(shí)要對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂就生效,約定不同性質(zhì)的定金,法律后果是不同的。

1、如果合同約定的是解約定金,在適用定金罰則后,不得再要求強(qiáng)制履行合同,但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。比如開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)約定了交付10萬(wàn)作為解約定金,如果購(gòu)房者看上別的房子不想買(mǎi)這套了,這10萬(wàn)就作為解除購(gòu)房合同的條件歸開(kāi)發(fā)商,但是開(kāi)發(fā)商不能再要求購(gòu)房者買(mǎi)自己的房子。

2、如果合同約定的是違約定金,在適用定金罰則后,可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同,并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。還是舉例說(shuō)明,購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定交付10萬(wàn)作為違約定金,如果開(kāi)發(fā)商到期不賣房,不但要雙倍賠償購(gòu)房者20萬(wàn)違約金,如果購(gòu)房者要求履行合同,開(kāi)發(fā)商還要賣房給購(gòu)房者,還要承擔(dān)給購(gòu)房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。

總之,無(wú)論約定何種定金,一方違反合同約定,在適用定金罰則后,還需承擔(dān)損害賠償責(zé)任,但當(dāng)事人需舉證證明損失大于定金賠償額,并且這個(gè)損失是在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)能預(yù)見(jiàn)到的,不能漫天要價(jià)。

提醒購(gòu)房者不要盲目交付定金,一定要看清楚是簽訂什么合同時(shí)交付的定金,定金的性質(zhì)一定要在合同中明確約定,如果拿不準(zhǔn)可以咨詢一下律師,不要被開(kāi)發(fā)商的文字變換欺騙,出現(xiàn)糾紛時(shí)讓自己的合法權(quán)益受到損害。