大多數(shù)時候，買房子都是件高興的事兒，交完錢，順順利利完成交接。很多時候，事情的進展總是跟我們預(yù)期出現(xiàn)偏差，甚至背道而馳。買新房與開發(fā)商之間產(chǎn)生違約糾紛，買二手房與房主之間產(chǎn)生違約糾紛，提前還款還要承擔(dān)違約罰金，總之買房會牽扯到各種違約情況。

那么買房時到底有多少種違約情況呢？各種違約又應(yīng)該怎么計算違約責(zé)任呢？

一般來說，我們將違約金分為新房和二手房兩大類

買新房產(chǎn)生的違約金

買新房時，簽訂購房合同后，如果其中一方不按合同履行義務(wù)，或者沒有不符合合同規(guī)定，應(yīng)該繼續(xù)履行或者采取措施補救、賠償損失，在這種情況下需要賠付違約金。

下列情況，一般開發(fā)商需要賠付違約金：

1、 開發(fā)商辦理證件逾期、交房逾期

按照合同規(guī)定，開發(fā)商需按期辦理交房手續(xù)，并按時交房。如果不是因為不可抗力因素或者購房者原因，開發(fā)商無法按時交房將視為逾期交房。

2、 開發(fā)商擅自變更規(guī)劃

擅自變更規(guī)劃是很嚴(yán)重的違約行為，一般變更規(guī)劃的主要是公共設(shè)施，室內(nèi)格局。為了避免這種風(fēng)險，購房者應(yīng)將規(guī)劃寫入購房合同的補充協(xié)議，并約定較高的違約成本。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃，購房者還可要求退房，并承當(dāng)房價上漲帶來的損失。

3、 開發(fā)商解除合同

開發(fā)商如果因自身原因需要解除合同的，屬于一般違約情形，這種情況在制式合同中都會做出約定，通常違約金的額度在總房款的15%至25%左右。如果只簽了定金協(xié)議，則只賠償雙倍定金。

另外，如果購房者因為自身原因無法履約，責(zé)任應(yīng)由購房者承擔(dān)，比如交完定金無法付首付，定金就會被沒收。交首付后不想買房也需要承當(dāng)賠付責(zé)任，具體以合同約定為準(zhǔn)。

買二手房產(chǎn)生的違約金

二手房違約情況比較多，一方面是受房價波動影響，房價波動會導(dǎo)致買賣雙方的心理變化，違約幾率增加；另一方面，二手房交易流程復(fù)雜，一個環(huán)節(jié)出了問題，交易可能就無法完成，產(chǎn)生違約。

賣方違約主要有下面幾種：一房多賣；不按時交房；拒收定金；要求；直接毀約。

買方違約有下面幾種：資金不夠；不愿付款；政策變化無法購房。

提前還貸產(chǎn)生違約金

提前還貸直接給銀行帶來了利息損失。事實上我們與銀行訂立的借款合同已經(jīng)確定了借款額度，利息計算方式，還款方式和期限，這是具備法律效力的。提前還貸實際上是一種違約，所以大多數(shù)銀行都制定了提前還款的處罰措施，有的銀行違約金要加收本金的1.5%，還有的銀行需額外加收幾個月的利息，有的銀行規(guī)定一定期限內(nèi)（可能是1-2年）不得提前還款。