隨著地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動和購房資格政策的調(diào)整，在認(rèn)購房屋后出現(xiàn)各種形式的侵權(quán)行為屢見不鮮。許多消費(fèi)者在購房時(shí)會遭遇延期交房、房產(chǎn)證“難產(chǎn)”等。如何規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)？

案例：

陳小姐于2013年購買了某小區(qū)一套期房，當(dāng)時(shí)與開發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購協(xié)議》，協(xié)議約定，2015年12月交房。如今房子沒交，還遇到了開發(fā)商的種種“附加條件”。截至目前，住宅樓已封頂，卻長期處于停工狀態(tài)。今年二三月份，開發(fā)商通過電話、短信等方式讓購房者繼續(xù)交錢，提出了“三選一”的附加條件——或每平方米加1000元，或每平方米交1600元的精裝修費(fèi)，或20萬元買個(gè)車位。這種行為引起了很多業(yè)主不滿，而開發(fā)商則稱并沒有要求業(yè)主必須選擇，不是強(qiáng)制性的。據(jù)了解，購房時(shí)該樓盤五證不全，截至目前，已辦理了四證，卻尚未取得預(yù)售許可證。

消協(xié)專家解析相關(guān)購房交易行為

依據(jù)規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得以“內(nèi)部認(rèn)購”“內(nèi)部認(rèn)訂”“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”所以，如果該房地產(chǎn)公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，該內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為有效。如果雙方所簽訂協(xié)議書中已經(jīng)明確約定了房屋價(jià)款、交房日期、違約責(zé)任等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

事實(shí)上，對于該小區(qū)已經(jīng)按約交納全款、首付款或通過貸款方式購買房屋的產(chǎn)權(quán)人來說，房地產(chǎn)公司應(yīng)按約定并于2015年交付房屋，現(xiàn)其未如約交付，已經(jīng)構(gòu)成合同違約；現(xiàn)又提出所謂的“三選一”的政策，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者享有的知情權(quán)、公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)，消費(fèi)者有權(quán)拒絕此種強(qiáng)制交易行為。

特別值得注意的是，如果開發(fā)商至今沒有取得預(yù)售許可證，則內(nèi)部認(rèn)購合同以及開發(fā)商要求購房者簽訂的所謂正式合同均是無效的；關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的約定，對雙方?jīng)]有約束力，因此造成的損失按照雙方過錯(cuò)分擔(dān)，建議雙方協(xié)商處理或通過向有關(guān)行政管理部門進(jìn)行申訴舉報(bào)或向法院提起訴訟的方式，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。