認購，我們可以理解為其包括認購和下定金。認購是指在房子還沒有開盤，價格出來之前，繳納一部分的認購金預約一下，等到正式開盤的時候，就可以參與選房，若選房未成功，則退還認購金。認購也是開發(fā)商的一種銷售形式，目的在于摸底，看看這個樓盤的人氣到底怎樣，市場好不好，再根據(jù)情況決定開盤的房源數(shù)量以及價格。下定金是指，在樓盤開盤后，房子有了具體的價格，選好具體的房號后，繳納一部分的定金，開發(fā)商將這套房保留起來以防止被別人買走。注意，這里的定金是不能退的，但訂金是可以退的。

認購后，在簽訂正式的購房合同前，需要簽訂一個認購協(xié)議書，這是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單地來說，就是賣方承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。

商品房認購書存在的問題

由于《認購協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認購書在內容上通常存在下列缺陷：

一、內容過于簡單

實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。

二、約定不明確

一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權沒收定金。”但由于認購書沒有明確約定造成沒按時簽約的具體因素，所以很可能終簽不成正式合同而造成糾紛。

在這個環(huán)節(jié)可能產生的問題是，購房者在對項目的進一步了解中，可能會發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開發(fā)商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補充協(xié)議不能達成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協(xié)議，索回定金。

為了避免不必要的損失，在簽訂認購書時要注意下面的這些事項：

一、明確認購協(xié)議書的法律效力

從法律角度看，認購書確定的是房屋是否要買賣的關系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關系，二者有本質的區(qū)別。由于有關部門對認購書尚未做出嚴格的規(guī)定，所以購房者應當注意：

1、購房者有權利知道，房產商也有義務告知購房者，關于認購協(xié)議書及《商品房買賣(預售)合同》中雙方應承擔的權利和義務。

2、購房者在認購書中明確：“雙方經協(xié)商未能就《商品房買賣(預售)合同》或補充協(xié)議達成統(tǒng)一意見的，開發(fā)商應全額退還定金。”這樣可以為自身留有余地。

3、注意認購協(xié)議書中權利義務的對等性。目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

二、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件

確認開發(fā)商已經拿到預售許可證。預售合同有示范文本，但預訂書條款則比較簡單，有些開發(fā)商可能會在預訂書中并不寫明預售許可證等資質情況，從而規(guī)避有關法律規(guī)定。這里，購房者要注意，沒有取得預售許可證，房屋認購書是不受法律保護的。

如果開發(fā)商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況謊稱取得《房地產預售許可證》，開發(fā)商則要承擔締約過失責任，除退還購房者交付的定金外，還應賠償購房者交付定金的利息等資金損失及其他有關財產損失。

三、明確協(xié)議條款

認購書要產生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內容應當清晰、明確。認購書的主要內容應包括：

1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等。

2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等。

3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等。

4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；以認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式的買賣合同；在約定的期限內訂立買賣合同；在雙方不能就主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。

7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。

一份認購協(xié)議書應具備上述條款，在買賣雙方意見表示一致時，認購協(xié)議書即告成立。

購房者在簽訂認購協(xié)議書的時候，一定要仔細查看條款的相關內容，維護自己的利益。一般來說，從認購到正式簽購房合同付首付，是5-7天的時間。在這期間，首付款，結婚證，身份證、戶口本原件，社保記錄或納稅證明，收入證明等資料要準備好，如果要公積金貸款，那么還需要提供繳存證明。