近期，樓市利好政策迭出，樓市的交易量和價格不斷刷新紀(jì)錄。但隨著交易量的增加也使得關(guān)于房產(chǎn)買賣的合同糾紛增加。你知道新房交易合同中暗藏哪些貓膩嗎？這里對那些不公平條款逐一點評，購房者要擦亮眼睛哦！

一、廣告都可不負(fù)責(zé)？NO

絕對地將售樓廣告、樓書、圖文資料、效果圖等排除出要約的范圍。如條款中規(guī)定“出賣人售樓廣告、樓書、圖文資料、折頁、戶型單張、外立面效果、園林效果圖、模型、展示層（含樣板房、公共空間、大堂）及其他的口頭、書面或任何其他方式的宣傳資料的內(nèi)容、數(shù)據(jù)、圖示、色彩等均不構(gòu)成要約，不具有合同效力，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)概以買賣合同及本補充條款為主。”或者約定“買受人在簽署合同前，出賣人就本房地產(chǎn)所作的銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請，不構(gòu)成合同的組成內(nèi)容，買賣雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限于示范單位、臨時構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等”。

點評意見：《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，所以不能絕對地認(rèn)為銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約，而需要根據(jù)銷售廣告和宣傳資料的具體內(nèi)容進行判斷。

二、不可抗力是啥？不能啥都算

開發(fā)商的格式合同里規(guī)定的不可抗力過于寬泛也是常見的問題。

如有條款規(guī)定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、暴亂、國家相關(guān)法律、法規(guī)和政府相關(guān)政策調(diào)整及變動、政府主管機關(guān)、測量機構(gòu)原因?qū)е路课菝娣e測量誤差等非出賣人可預(yù)料及控制的情況。對因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。”

還有條款中不可抗力包括“施工中遇到有異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決；施工中遇到有罷工、社會群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭、暴亂等社會異常事件，強風(fēng)、大雨天氣、火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害等”。

點評意見：《民法通則》第一百五十三條“本法所稱的不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。而房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗和能力判斷天氣因素可能對施工帶來的影響，并且能夠預(yù)判政府測量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過程中對這些問題足以預(yù)見并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類情形對合同履行帶來的不良影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見、可避免、可克服的，就不屬于“不可抗力”的范疇。

三、按揭貸款風(fēng)險自擔(dān)？或不公平

很多房屋買賣合同中，會將按揭貸款的風(fēng)險全部壓在買方身上，如有規(guī)定“買受人采用買賣合同第六條按揭貸款方式履行付款義務(wù)的，買受人應(yīng)按照相關(guān)銀行的要求辦理按揭貸款申請手續(xù)，該申請是否獲得批準(zhǔn)由銀行根據(jù)買受人的條件自行決定，與出賣人無關(guān)。若銀行因信貸政策等原因不批準(zhǔn)買受人的按揭貸款申請，買受人須在銀行正式批復(fù)之后的七日內(nèi)一次性付清剩余價款，否則視為買受人違約，買受人須按買賣合同第六條的規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任”。

點評意見：這其中也規(guī)避了開發(fā)商的責(zé)任，存在不公平之處。“從這類條款中很難直接發(fā)現(xiàn)具體的違法性或不公平性。但在具體的操作中，很多開發(fā)商會向消費者推薦可以按揭的銀行機構(gòu)，并對獲得貸款的幾率做出保證，從而誘導(dǎo)消費者簽訂合同。但在擬定合同條款時，并不將這類保證聲明納入合同內(nèi)容，當(dāng)消費者不能獲得貸款時，并不能依據(jù)合同條款追究開發(fā)商的責(zé)任，反而可能會導(dǎo)致自身不能及時繳納房款而違約，終向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的情形。”

四、違約責(zé)任不對等？不公平

不少的買賣合同中存在買賣雙方違約責(zé)任不對等的情況。

如有條款中規(guī)定：“買方逾期付款超過90日的，自第91日起一年內(nèi)賣方可以書面通知買方解除合同而無需另行催告買方或選擇繼續(xù)履行買賣合同。若賣方選擇解除買賣合同，則買方應(yīng)賣方辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，從買方收到賣方的通知之日起10日內(nèi)，買方應(yīng)按本房地產(chǎn)總價款的百分之十支付違約金給賣方。”

點評意見：以上條款出于同一合同文本附件，通過條款的對比可以發(fā)現(xiàn)，違約條款的設(shè)置存在嚴(yán)重不平等的現(xiàn)象。

五、規(guī)劃設(shè)計要變更？不能隨便

有條款規(guī)定：“已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，出賣人不得隨意變更本房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間、尺寸和朝向。但在不影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計單位同意，出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人；若該變更無需政府主管部門或設(shè)計單位同意的，則出賣人亦可不通知買受人，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任，買受人因設(shè)計變更而受到直接損失的除外。”

還有條款稱：“買賣合同履行期間，發(fā)生下列情況導(dǎo)致本房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計發(fā)生變化的，出賣人可不予事先通知買方，買受人對此變更不得提出任何異議或要求修改、變更或解除合同，賣方也無須向買方作任何賠償：1.因政府原因?qū)е卤痉康禺a(chǎn)建筑設(shè)計變更或小區(qū)平面布局變更，且該變更經(jīng)政府規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)；2.因任何原因（包括但不限于出賣人原因、政府原因）導(dǎo)致本房地產(chǎn)項目的共有部分、共有設(shè)施的用途、設(shè)計和項目名稱的變更。”

點評意見：以上是霸王條款，開發(fā)商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設(shè)施用途、設(shè)計的權(quán)利，同時限制了消費者對此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權(quán)利，消費者的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害。“通知義務(wù)是房屋買賣合同的附隨義務(wù)，其主要價值及作用是要求合同一方當(dāng)事人基于誠實信用及交易習(xí)慣保護對方當(dāng)事人利益不受損失，保障消費者的知情同意權(quán)，而以上涉評條款都免除了開發(fā)商對規(guī)劃等事項變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠實信用原則。”

六、要求消費者放棄權(quán)利？不行

如有條款規(guī)定：“雙方共同確認(rèn)，本補充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一致后達成，對于其中如有涉及免除、限制開發(fā)商責(zé)任、加重消費者責(zé)任、或弱化消費者權(quán)利的條款，本補充約定簽訂前均經(jīng)消費者討論并達成一致，并非出賣人提供的格式合同。消費者承諾在任何時候都不會提出本補充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會基于該項主張而提出本補充協(xié)議全部或部分條款歸于無效的主張或做出不利于出賣人的解釋。”

點評意見：在房地產(chǎn)買賣中，補充協(xié)議雖然是對政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實上這些補充協(xié)議是由開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費者協(xié)商，消費者也沒有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。開發(fā)商通過事先約定的方式消除了補充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對消費者來說也是不公平的。

七、開發(fā)商為自己免責(zé)？要注意

如有條款規(guī)定，“按套內(nèi)建筑面積計算本房地產(chǎn)價格的，如交付使用的房地產(chǎn)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e出現(xiàn)差異的，買賣雙方互相不退不補，也不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人交付的本房地產(chǎn)實際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：差異值超過±3%以上（不含本數(shù)）時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品房。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)在辦妥買賣合同解除手續(xù)后30天內(nèi)退還買受人交付的購房款及利息。”

點評意見：《商品房買賣合同司法解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，消費者請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，消費者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。消費者同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由消費者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，權(quán)歸消費者；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者。”那么涉評條款內(nèi)容應(yīng)屬無效。