王先生在深圳房?jī)r(jià)前，買了一套二手房，已開始還房貸且目前正著手裝修房子，等待著在這間房子里迎接即將到來的二胎。然而，近賣家的兒子以母親有精神病為由，訴上法庭要求判定該交易無效。一審的結(jié)果是，王先生在明知賣家有精神病的情況下仍進(jìn)行交易，不屬于善意取得，法院判決該房屋買賣合同無效，要求王先生騰退該房產(chǎn)，目前該案已經(jīng)進(jìn)入二審階段。
買房后，購(gòu)房合同無效，這實(shí)在是讓人難以接受，為什么會(huì)這樣呢？在進(jìn)行房產(chǎn)交易的時(shí)候，哪些情況下購(gòu)房合同會(huì)被認(rèn)定為無效呢？
二手房常見的幾種無效購(gòu)房合同：
1、與無民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同
《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條規(guī)定：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人。
刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。
因此，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。
2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無效
出租人出賣租賃房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。房屋人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。
房屋人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。
3、司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋
被司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等。
4、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同
這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。
5、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同
指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
6、乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同
是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
7、損害集體利益的房屋買賣合同
是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。
8、未簽訂正式的書面合同
當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。
新房常見的幾種無效購(gòu)房合同：
1、商品房預(yù)售違法，合同無效
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購(gòu)房者簽訂合同
對(duì)于開發(fā)商誤導(dǎo)導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購(gòu)房者違背真實(shí)意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購(gòu)房者需要進(jìn)行舉證來申請(qǐng)法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。
3、交付房屋的套型和設(shè)計(jì)不符
開發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購(gòu)房者同意的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無效。
4、房屋面積誤差超過3%
開發(fā)商實(shí)際交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對(duì)值超過3%，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無效。
5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，購(gòu)房合同無效。
6、出賣人未告知買受人買房再次抵押
簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方，合同無效。或者一房多賣的行為，購(gòu)房合同是無效的。
7、開發(fā)商隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房
開發(fā)商將拆遷安置房出售給購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同無效。
8、延期交房超過合理期限
出賣人遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務(wù)的，購(gòu)房合同無效。
房屋買賣合同無效的法律后果：
無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：
①出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償。
②有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
③在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。
④因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家或返還給第三人。
⑤涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到或刑事處罰。
買房不易，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，不僅要注意合同的內(nèi)容，還更因關(guān)注合同本身是否有效。一旦發(fā)生像本文開頭那樣的事情，著實(shí)麻煩，讓人進(jìn)退兩難。所以，在買房的時(shí)候，一定要提前了解并查閱相關(guān)的買房知識(shí)，做到萬無一失。
