商品房預售許可證過期了就不可以買了，通常預售證有效期限為一年，過期之后需要重新申請，得到審批之后才可以銷售。根據(jù)規(guī)定，預售證超過期限之后，如果樓盤已經(jīng)售完，已為現(xiàn)房，則可以直接辦理大證，如果項目沒有銷售完畢，需要申請新的預(銷)售證，否則不具有銷售資格。
商品房預售許可證過期的后果
商品房預售許可證過期即意味著失效，商品房預售許可證失效后，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”由此可以看出，開發(fā)商在起訴前取得預售許可的，可以認定預售合同有效，這是給開發(fā)商挽救違規(guī)行為、維護交易穩(wěn)定的機會。那么，如果開發(fā)商在起訴前仍未取得預售許可的，將可能承擔購房款一倍的賠償責任。雖然開發(fā)商沒有取得預售許可證或者取得但已失效，但還是有途徑避免承擔違約責任，那就是在起訴前獲得預售許可證。
商品房預售許可證辦理條件
我國對商品房預售許可核準的條件規(guī)定如下：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，除應當符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進度應當符合下列條件：
1、多層建筑已完成主體結構三分之一以上;
2、高層建筑已完成地面以下的主體工程;
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門申請商品房預售登記時，除應當提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應當提交標準地名批準文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進度的證明文件。
1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證。
為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風險。
2、認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。
購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。
3、注意土地使用年限。
出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。
4、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。
我市預售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。
開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。
5、盡可能明確面積誤差的處理結算辦法。
預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經(jīng)濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分攤面積發(fā)生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結構形式比較復雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。
6、明確規(guī)劃或設計變更的處理辦法。
商品房項目在開發(fā)建設過程中，規(guī)劃調整和設計變更時有發(fā)生。有的規(guī)劃調整和設計變更可能對所購商品房的使用質量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導致建筑面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示范文本對規(guī)劃和設計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關心的其他相關問題作出補充約定。
