貸款買房已經(jīng)成為眾多購(gòu)房者的購(gòu)房方式。但與新房相比，二手房貸款流程更長(zhǎng)、更復(fù)雜，因此在買房之前應(yīng)該熟知二手房貸款流程以及可能會(huì)存在的問(wèn)題。提前了解貸款過(guò)程中關(guān)鍵的4個(gè)問(wèn)題能讓二手房貸款變得簡(jiǎn)單！

問(wèn)題一、二手房貸款政策是什么？

目前我們國(guó)家支持三種貸款方式買房：個(gè)人住房商業(yè)性貸款買房、住房公積金貸款買房、個(gè)人住房組合貸款買房。二手房和新房是基本相同的，三種貸款方式都可以選擇。無(wú)論哪一種貸款方式，一般而言對(duì)于限購(gòu)城市，首套房貸款比例為70%，對(duì)于非限購(gòu)城市，首套房貸款比例為80%。

但相比新房一般可以達(dá)到30年的年限來(lái)說(shuō)，二手房可貸年限受到更多因素的影響，例如借款人年齡、房齡、土地使用年限、借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。雖然不同城市或銀行具體規(guī)定有所不同，但常見的為如下幾種：二手住房貸款期限長(zhǎng)不超過(guò)30年；二手房房齡和貸款年限之和不能超過(guò)30年；不能超過(guò)抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限；貸款期限與借款人年齡之和不得超過(guò)60年（65年、70年）。

問(wèn)題二、買二手房的首付比新房高？

普遍情況下買二手房的首付比新房高，這是因?yàn)樾路渴赘妒前捶课莩山活~比例計(jì)算。二手房的首付比例是按照房屋評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的。二手房的首付=評(píng)估價(jià)*首付比例+成交價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額。

舉例說(shuō)明：某城市首套房貸款首付比例為30%，購(gòu)房者意向新房總房?jī)r(jià)為100萬(wàn)，二手房總房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元（評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)元）。

新房首付=100萬(wàn)*30%=30萬(wàn)

二手房首付=80萬(wàn)*30%+（100萬(wàn)—80萬(wàn)）=44萬(wàn)

問(wèn)題三、二手房是不是一定要評(píng)估？

除了特殊情況之外，出于安全考慮都會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。商業(yè)貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)格的80%-90%左右，公積金貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)的80%-85%左右。影響評(píng)估價(jià)格的因素一般包括：面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等。

問(wèn)題四、二手房評(píng)估價(jià)越高越好嗎？

由于二手房評(píng)估價(jià)越高，貸款額度也就越高，因此有些購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為二手房評(píng)估價(jià)越高，繳納的首付就越少，也就越劃算。其實(shí)不然二手房評(píng)估價(jià)并非越高越好，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)還影響交易稅費(fèi)：增值稅、契稅、個(gè)稅等的繳納，評(píng)估價(jià)越高，意味著繳納的稅費(fèi)也高。

綜上所述，如果購(gòu)房者打算貸款買二手房，確定地段之后要了解二手房的評(píng)估價(jià)格大概是什么樣子，提前做好資金準(zhǔn)備，以免由于準(zhǔn)備不足，而無(wú)法順利進(jìn)行二手房交易。