對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，在高房?jī)r(jià)下如何利用貸款來(lái)圓自己的住房夢(mèng)顯得十分重要。無(wú)論如何，算好購(gòu)房成本才算是邁出了買房的堅(jiān)實(shí)一步。對(duì)于新手來(lái)說(shuō)，貸款買房主要了解五個(gè)問(wèn)題，分別是首付比例、貸款利率、貸款額度、首/二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、還款方式。

首付比例

去年2月份，20%首付開始執(zhí)行，不過(guò)隨后幾個(gè)熱門城市房J開始抬頭，首付比例開始上調(diào)。

首套房方面，目前在熱門城市中，北京和上海均為35%，其他城市為30%，三四線城市主要是20%。。

二套房方面，首付一般是30%，部分城市是50%和70%，蘇州和南京則達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的80%。

需要指出的是，目前各商業(yè)銀行可以根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定首付比例，購(gòu)房者應(yīng)該有足夠的心理準(zhǔn)備，特別是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，首付可能比政策標(biāo)準(zhǔn)略高。

房貸利率

目前五年期以上基準(zhǔn)利率是4.9%，一般首套房都有一定的利率折扣，在去年上半年，一度出現(xiàn)了7折的優(yōu)惠，但目前各家銀行都收緊了利率折扣力度，個(gè)別城市仍存在8折利率優(yōu)惠，但門檻校高，剛需基本上無(wú)望獲得。

值得注意的是，2017年元旦之后，部分城市開始執(zhí)行低9折利率優(yōu)惠政策，北京目前已經(jīng)執(zhí)行。預(yù)計(jì)后期會(huì)有更多城市執(zhí)行低9折優(yōu)惠。

首/二套房認(rèn)定

首套房和二套房的認(rèn)定，主要影響的是貸款額度和利率水平。我們經(jīng)常聽到“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”“認(rèn)貸又認(rèn)房”，說(shuō)的就是對(duì)首套房二套房的一種描述。

認(rèn)房不認(rèn)貸：不考慮貸款因素，只考慮購(gòu)房者現(xiàn)在名下有沒有房子，如果有房，執(zhí)行二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，如果沒有房，執(zhí)行首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)。

認(rèn)貸不認(rèn)房：不考慮住房因素，只要你貸款還清了，再買房也執(zhí)售二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，如果沒還清貸款，就執(zhí)行二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)。

認(rèn)房又認(rèn)貸：在嚴(yán)格限購(gòu)城市，判斷是否執(zhí)行二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，需要同時(shí)考察房產(chǎn)和貸款。

比如北京，上海、深圳、蘇州、南京、合肥等城市，如果名下有一套房，無(wú)論貸款是否還清，都執(zhí)行二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)。首付相應(yīng)提高，貸款也在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

貸款額度

貸款額度對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)很重要，很多人因?yàn)橘J款額度不足，而不得不主動(dòng)提高首付，享受不到政策給予首套房的照顧。

對(duì)于新手購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響貸款額度的因素通常有首付比例、購(gòu)房者還款能力、征信情況、房齡（二手房）、房屋評(píng)估值（二手房）等。

購(gòu)房者需要關(guān)注的是還款能力，月供一般不能超過(guò)月收入的50%。房齡超過(guò)10年以上的二手房貸款額度有可能縮水，這些都要和銀行溝通。

還款方式

還款方式目前基本上就是等額本金和等額本息了，且等額本息更為流行。

以20年貸款為例，

等額本金就是將本金平均劃分240份，然后每期的還款額為（當(dāng)期本金+剩余本金產(chǎn)生的利息），隨著時(shí)間的推移，利息越來(lái)越少，所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)等額本金的月還款額是逐月遞減的，初期還款壓力大，后期壓力小。

等額本息的優(yōu)點(diǎn)是壓力平均，每個(gè)月的還款額完全一直，月還款額度中利息剛開始占大頭，本金占小部分，隨著時(shí)間的推移，本金比例上升，利息比例下降。

雖然等額本息還款法總利息成本更高，但并不存在銀行在哪種方式上更占便宜之說(shuō)。因?yàn)閮煞N還款方式利息計(jì)算方式完全一致：利息=借款額*利率*借款時(shí)間。

兩種還款方式只存在適不適合的問(wèn)題，沒有優(yōu)劣之分。一般來(lái)看，等額本金前期壓力大，適合高收入者；等額本息壓力平均，適合剛需。