很多人都知道貸款買房分等額本金和等額本息兩種方式。也有人算過(guò)等額本金比等額本息所還利息少很多。但是為什么還是說(shuō)等額本息更劃算呢？

什么是等額本金和等額本息？

等額本息還款

是指每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

等額本金還款

是指每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個(gè)月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額多 ，爾后逐月減少，越還越少。

等額本息比等額本金多多少利息？

舉個(gè)例子吧。假設(shè)高小姐要在北京五環(huán)，貸款買一套80平米的房子，按市場(chǎng)均價(jià)4萬(wàn)元/平米，首付三成算，總價(jià)320萬(wàn)的房子，高小姐需要首付96萬(wàn)，剩下的224萬(wàn)，高小姐選擇商業(yè)貸款，按目前基準(zhǔn)利率，選擇還款20年的話。

使用等額本息還款方式，需共計(jì)還款352萬(wàn)，其中利息127.8萬(wàn)；

而使用等額本金還款方式的話，需還款334萬(wàn)，其中利息110.2萬(wàn)。

僅利息竟然能差出17萬(wàn)！高小姐和她的小伙伴們都驚呆了。

等額本金可以省那么多利息 為什么還是說(shuō)等額本息劃算？

在探討這個(gè)問(wèn)題前，我們先來(lái)想像一種情景。

假設(shè)高小姐2015年用商業(yè)貸款買了這套總價(jià)320萬(wàn)的房子，選了期限為20年的等額本息還款方式，那么第10年的時(shí)候，小明每月還款14660元和現(xiàn)在每月還款14660元一樣么？

有人會(huì)說(shuō)，當(dāng)然一樣啦，畢竟還款金額沒(méi)變。但事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是在溫室里運(yùn)行，10年前的1萬(wàn)塊和現(xiàn)在的1萬(wàn)塊，其購(gòu)買力可以說(shuō)天壤之別，更別提政府“貨幣一攬子計(jì)劃”出臺(tái)后，人民幣貶值已經(jīng)走上了不歸路。也就是說(shuō)，我們的“錢”越來(lái)越“不值錢”了。

也就是說(shuō)，如果選擇等額本息還款方式，就可以巧妙利用這種貶值，而省下部分購(gòu)買力。因?yàn)殡m然還款金額沒(méi)變，但是十年后購(gòu)買同樣的東西，需要的人民幣變多了，而房貸還款卻并沒(méi)變，也就相當(dāng)于變相的節(jié)省了一部分貨幣。但如果選擇的是等額本金還款方式的話，相當(dāng)于前期承擔(dān)了大部分的還款壓力，即便后期貨幣貶值，但由于還款金額也變少了，所以可以享受到的貶值福利，幾乎可以忽略不計(jì)。

所以說(shuō)，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，從絕對(duì)還款金額來(lái)看，等額本金比等額本息所還利息較少。但是如果不考慮提前還款的話，綜合人民幣貶值因素，選擇等額本金比等額本息其實(shí)并不會(huì)劃算多少。

當(dāng)然這種劃算也不是對(duì)每個(gè)人都一樣的

也有人覺(jué)得這種說(shuō)法不對(duì)，比如說(shuō)準(zhǔn)備提前還款的朋友，計(jì)算公式就得整個(gè)改寫了。

一般情況下，我們認(rèn)為，等額本息還款額每月相同，適宜家庭的開(kāi)支計(jì)劃，是年青人，可以采用等額本息法，因?yàn)殡S著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加。但是對(duì)于年齡比較大的人，很有可能未來(lái)的還款能力會(huì)減弱，比如退休或者其他情況導(dǎo)致的收入減少。

所以，如果你目前財(cái)務(wù)狀況尚佳，多還些房貸也沒(méi)關(guān)系，畢竟可以省利息嘛。或者你覺(jué)得未來(lái)不想有更重的負(fù)擔(dān)，不如選擇等額本金，那樣可能對(duì)你來(lái)說(shuō)更為劃算。