售后公房，即原來(lái)是租賃的公房通過(guò)房改后，出售給原承租人這部分已經(jīng)出售的公房就叫已經(jīng)售后公房。很多事情都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，購(gòu)買售后公房也是有存在風(fēng)險(xiǎn)的。那么，購(gòu)買售后公房存在何種風(fēng)險(xiǎn)?售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛如何避免呢?

購(gòu)買售后公房存在何種風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)法定同住人的同意，受讓人即使合法取得了房屋產(chǎn)權(quán),也無(wú)法取得完整的房屋權(quán)。

2004年，甲通過(guò)中間人介紹，與乙就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。甲在本區(qū)擁有售后公房一套，產(chǎn)權(quán)人是甲，實(shí)際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，并到交易申請(qǐng)了過(guò)戶登記。房屋成交總價(jià)80萬(wàn)元。交易后乙根據(jù)合同約定支付了房款50萬(wàn)元，另30萬(wàn)元于交房時(shí)支付。后乙取得了產(chǎn)權(quán)證。但甲沒(méi)有如期交房,且下落不明。

為了入住該房，乙只得與甲母直接協(xié)商。花甲之年的甲母堅(jiān)持認(rèn)為，甲出售該房沒(méi)有征得她的同意，而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)甲曾保證她的居住權(quán)，她不愿意搬出該房。對(duì)乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產(chǎn)證在手卻毫無(wú)辦法，只好一紙?jiān)V狀，將甲告上法庭,要求甲遷出該房。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲作為該房的 權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有，乙合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來(lái)，甲母作為法定同住人，對(duì)涉訴房屋有合法居住權(quán)。考慮到甲母系高齡老人，又無(wú)實(shí)際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請(qǐng)求的判決。

售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛如何避免

售后公房的同住人權(quán)利保護(hù)，一直備受爭(zhēng)議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查，中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始放松審查，導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。

1、進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系共有和基于政策規(guī)定的同住人共有。

2、進(jìn)行同住人的審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人，并用書面的形式確定同住人同意出售的，意思表示。雖然交易不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒(méi)有了居住權(quán)。作為購(gòu)房者或中介公司，進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出，以避免戶口糾紛。

3、合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有明確的約定。

以上，就是對(duì)購(gòu)買售后公房存在的風(fēng)險(xiǎn)和售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛如何避免的問(wèn)題的分析了。希望那些準(zhǔn)備夠買售后公房的人們看到這篇文章能夠有所預(yù)防避免，也希望能給你們帶來(lái)幫助，成功買到心儀的售后公房。