近日,四川省巴中市召開(kāi)促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施和支持建筑業(yè)發(fā)展九條措施新聞發(fā)布會(huì)。并制定了《促進(jìn)市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,適用于巴中市中心城區(qū)(包括巴州區(qū)、恩陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)),將于2022年8月5日起施行,有效期2年。
《若干措施》從貨幣化安置支持政策、提升住房品質(zhì)支持政策、公積金支持政策、金融信貸支持政策、購(gòu)房補(bǔ)貼支持政策、助企紓困支持政策等6個(gè)方面制定了14條相關(guān)政策,既能更好地滿(mǎn)足剛需和改善性購(gòu)房者的合理住房需求,又可以為開(kāi)發(fā)企業(yè)紓困,保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,傳達(dá)了積極信號(hào)。
《促進(jìn)市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》解讀
《若干措施》主要有以下特點(diǎn)
一是支持合理購(gòu)房需求。通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼,降低居民購(gòu)房成本。通過(guò)下調(diào)公積金貸款首付比例,下調(diào)商業(yè)貸款首付比例和貸款利率,降低住房消費(fèi)門(mén)檻。《若干措施》補(bǔ)貼支持針對(duì)性比較強(qiáng),重點(diǎn)對(duì)特定人群合理購(gòu)房需求給予財(cái)政補(bǔ)貼,主要包括引進(jìn)人才、多孩家庭、在巴就業(yè)創(chuàng)業(yè)的回(返)鄉(xiāng)人員、農(nóng)村戶(hù)籍人員、抗疫一線(xiàn)的醫(yī)務(wù)工作者和社區(qū)工作人員等。同時(shí),還對(duì)購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位給予一定補(bǔ)貼政策。
二是切實(shí)助企紓困。《若干措施》全面回應(yīng)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展座談會(huì)上企業(yè)提出的訴求,比如,允許符合條件企業(yè)分期分宗開(kāi)發(fā),支持分期分宗驗(yàn)收。允許開(kāi)發(fā)企業(yè)用商品房源或銀行保函代替預(yù)售資金保底金,釋放部分資金。降低新出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地下車(chē)位配置比例,允許企業(yè)在履行相關(guān)程序后對(duì)外出售地下車(chē)位,提高地下車(chē)位使用率。允許因疫情影響不能正常繳存住房公積金的企業(yè)緩交住房公積金,降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)人住房公積金貸款合作準(zhǔn)入條件。允許企業(yè)分兩個(gè)階段繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
三是強(qiáng)化監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)。《若干措施》在加強(qiáng)監(jiān)管方面,做了多項(xiàng)細(xì)化要求,為了杜絕房產(chǎn)領(lǐng)域“有政策”就漲價(jià)的怪現(xiàn)象發(fā)生,實(shí)行商品房預(yù)售價(jià)格備案制管理,各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前,提交預(yù)售房源備案價(jià)格,并公示預(yù)售房源價(jià)格。已辦理預(yù)售許可的,提交剩余可售房源備案價(jià)格,并公示價(jià)格。
政策逐條解讀如下:
一是全面實(shí)行貨幣化補(bǔ)償安置。實(shí)行貨幣化補(bǔ)償安置,不僅有利于縮短安置周期,提高安置效率,讓群眾盡快住上新房。
《若干措施》明確,中心城區(qū)新的房屋征收和征地拆遷補(bǔ)償安置,原則上以購(gòu)房券形式實(shí)行貨幣安置,不再供應(yīng)新的安置還房建設(shè)用地。未開(kāi)工建設(shè)的安置還房,原則上不再開(kāi)工建設(shè),由轄區(qū)政府公開(kāi)采購(gòu)符合條件的商品房源,或發(fā)放購(gòu)房券予以安置。選擇貨幣化安置補(bǔ)償,符合免征契稅條件的,可免契稅。
二是優(yōu)化審批驗(yàn)收管理。新出讓土地和已出讓未建設(shè)用地,繳納土地出讓價(jià)款50%以上,可實(shí)行分期開(kāi)發(fā),分期開(kāi)發(fā)比例不超過(guò)出讓價(jià)款繳納比例,按“容缺后補(bǔ)”原則,按時(shí)序辦理用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、建筑施工許可、商品房預(yù)售許可等證件,剩余出讓價(jià)款1年內(nèi)繳清。允許企業(yè)先期進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展測(cè)繪、開(kāi)挖等工作,但必須取得施工許可后,方可進(jìn)行主體施工。規(guī)劃核實(shí)時(shí),設(shè)計(jì)方案分期的,可分期驗(yàn)收;設(shè)計(jì)方案未分期的,報(bào)自然資源和規(guī)劃部門(mén)充分論證并審查同意,可分期驗(yàn)收。用地核驗(yàn)與最后一批次分期規(guī)劃核實(shí)一并申請(qǐng)辦理,統(tǒng)一核實(shí)土地出讓合同履約情況。
三是優(yōu)化土地利用管理。對(duì)已出讓未開(kāi)發(fā)土地,允許依法依規(guī)調(diào)整土地用途、商住比例、戶(hù)型結(jié)構(gòu)和功能布局。
四是提高地下車(chē)位使用率。新出讓用地或已出讓未辦理規(guī)劃許可且未開(kāi)工建設(shè)用地,可按每100平方米計(jì)容建筑面積配置0.6—0.8個(gè)地下車(chē)位合理配置地下車(chē)位。住宅小區(qū)配建庫(kù)存車(chē)位(庫(kù)),超過(guò)2年未銷(xiāo)售車(chē)位(庫(kù)),采取相應(yīng)方式告知小區(qū)業(yè)主優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),充分告知1個(gè)月后,可對(duì)小區(qū)以外單位和個(gè)人銷(xiāo)售。
五是調(diào)整公積金使用政策。共提出了5條針對(duì)性政策,一是下調(diào)首套房、二套房公積金按揭貸款首付比例。二是允許按月提取還貸款。三是開(kāi)展商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)。四是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)人住房公積金貸款合作準(zhǔn)入條件。五是出臺(tái)階段性公積金支持政策。
六是優(yōu)化金融信貸支持。下調(diào)商品房按揭貸款保證金比例至2%—3%。下調(diào)商業(yè)按揭貸款首付比例,首套房首付比例下調(diào)至20%、二套房首付比例下調(diào)至30%,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn),據(jù)了解,我市部分商業(yè)銀行按揭貸款利率已經(jīng)下調(diào)到了4.25%,已經(jīng)非常接近公積金按揭貸款3.25%的利率。
七是支持多孩家庭購(gòu)房。對(duì)2015年10月29日后生育二孩的家庭,2021年5月31日后生育三孩的家庭,購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的,給予每平方米200元補(bǔ)貼,二孩家庭最高補(bǔ)貼2萬(wàn)元,三孩家庭最高補(bǔ)貼3萬(wàn)元。
八是鼓勵(lì)采用團(tuán)購(gòu)方式購(gòu)買(mǎi)商品房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用團(tuán)購(gòu)模式銷(xiāo)售商品住房。各級(jí)工會(huì)積極組織職工團(tuán)購(gòu)商品住房,與開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍。
九是優(yōu)化引進(jìn)人才安家補(bǔ)助政策。鼓勵(lì)引進(jìn)人才領(lǐng)取購(gòu)房券兌現(xiàn)安家補(bǔ)助,對(duì)選擇領(lǐng)取購(gòu)房券的,購(gòu)房券金額在領(lǐng)取現(xiàn)金金額的基礎(chǔ)上上浮25%。引進(jìn)人才領(lǐng)取的購(gòu)房券,本人可以用于支付首付款,也可用于償還貸款,但禁止流通、轉(zhuǎn)讓。服務(wù)期內(nèi)調(diào)離本市的,需按比例返還安家補(bǔ)助。
十是實(shí)施特殊人群購(gòu)房補(bǔ)貼政策。對(duì)農(nóng)村居民戶(hù)籍人員、2020年以來(lái)回(返)鄉(xiāng)就(創(chuàng))業(yè)人員和大學(xué)生、退役或現(xiàn)役軍人、抗疫一線(xiàn)的醫(yī)務(wù)工作者和社區(qū)工作者,以及在中心城區(qū)范圍內(nèi),父母在子女居住地或子女在父母居住地同一行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的特殊購(gòu)房群體,購(gòu)買(mǎi)首套新建普通商品住房的,每平方米補(bǔ)貼100元,每戶(hù)最高補(bǔ)貼1萬(wàn)元。
十一是鼓勵(lì)企業(yè)給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在二孩三孩家庭、引進(jìn)人才及特殊人群購(gòu)買(mǎi)新建商品房住房時(shí),給予特別優(yōu)惠,優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。
十二是強(qiáng)化地下車(chē)位去庫(kù)存。繼續(xù)推行市中心城區(qū)地下車(chē)位不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記試點(diǎn),對(duì)購(gòu)買(mǎi)土地權(quán)的地下車(chē)位,不收取土地出讓價(jià)款。對(duì)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)土地權(quán)的地下車(chē)位,采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù),出讓價(jià)格通過(guò)評(píng)估確定。對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建地下車(chē)位的給予財(cái)政補(bǔ)貼,車(chē)位購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在3.5萬(wàn)元及以下的,給予購(gòu)買(mǎi)人每個(gè)車(chē)位3000元補(bǔ)貼;車(chē)位購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在3.5萬(wàn)—4.5萬(wàn)元(不含3.5萬(wàn)元、含4.5萬(wàn)元)的,給予購(gòu)買(mǎi)人每個(gè)車(chē)位1500元補(bǔ)貼;每戶(hù)最多享受兩個(gè)車(chē)位補(bǔ)貼政策。
為什么購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)越高,購(gòu)買(mǎi)價(jià)格越高反而不在補(bǔ)貼范圍之內(nèi)?這主要是基于以下考慮,當(dāng)前市中心城區(qū)一些新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)周邊現(xiàn)狀是,車(chē)主停車(chē)難、停車(chē)貴,而開(kāi)發(fā)商持有大量車(chē)位空置閑置和資金斷鏈苦苦掙扎,為了解決停車(chē)難問(wèn)題、鼓勵(lì)廣大車(chē)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位,同時(shí)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商將持有車(chē)位降價(jià)銷(xiāo)售,將死資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金,因而采用“低價(jià)出售有補(bǔ)貼”的政策。大家注意,這個(gè)補(bǔ)貼是補(bǔ)貼給車(chē)位購(gòu)買(mǎi)人,不是補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)商。
十三是優(yōu)化商品房預(yù)售管理。實(shí)行商品房預(yù)售價(jià)格備案制管理。各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前,提交預(yù)售房源備案價(jià)格,在取得預(yù)售許可后10日內(nèi),一次性公示預(yù)售房源價(jià)格,公示價(jià)與備案價(jià)要一致。已辦理預(yù)售許可的在售項(xiàng)目,在本通知印發(fā)之日(7月4日)起15日內(nèi)(即2022年7月19日前),提交剩余可售房源備案價(jià)格,并在銷(xiāo)售場(chǎng)所一并公示。各購(gòu)房群眾在購(gòu)買(mǎi)商品房過(guò)程中對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格有異議的,可向?qū)俚胤抗懿块T(mén)咨詢(xún)。
對(duì)于流動(dòng)資金困難的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)企業(yè)可向主管部門(mén)申請(qǐng),可采用預(yù)售項(xiàng)目可售商品房為保底金擔(dān)保,也可以銀行保函或保險(xiǎn)公司保單代替預(yù)售資金保底金,以上述方式釋放的預(yù)售資金保底金,撥付時(shí)必須有不低于80%的比例,直接撥付至民工工資專(zhuān)戶(hù)或施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、設(shè)備租賃商等。
十四是調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳納時(shí)限。自實(shí)施之日起至2024年6月30日前辦理施工許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面承諾,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可在辦理施工許可前繳納50%,需在竣工驗(yàn)收備案前全部繳清。
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