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（一）合法小產權房買賣協議一般具有法律效應：合法的小產權房，指有著宅基地使用權證，獲得規劃許可、規劃許可證，并登記了房屋所有權證的村民自住商品房。1、具有合法的房屋產權證明的小產權房，法律法規可以在本集體經濟組織成員（即一個村村民）中間出讓。2、針對向外村村民及其城鄉居民售賣的個人行為。（二）違反規定小產權房買賣協議一般不具有法律效應或處于效力待定情況：不合法的小產權房，即非法占用集體土地或是閑置不用國有土地出讓，將鄉村集體土地所有權變向運轉或調整國有制土地使用性質，在沒有任何土地使用權證、施工許可證、規劃許可證的情形下，進行非法基本建設，或直接在市場上銷售的三無違章建筑。與農民合法全部的農村自建房不一樣，這種小產權房并沒有土地使用證，沒有計劃、土地資源、基本建設等部門審核，修建的時候就已經違背了《土地管理法》的相關規定，歸屬于不能辦理房屋產權登記的違章建筑，具備先天性違法性。《民法典》第一百四十八條【以欺詐方式開展的民事法律行為法律效力】一方以欺詐方式，使對方在違反真實意思表示的情形下開展的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或是仲裁委員會予以撤銷。

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