想通過假賣房換取銀行貸款嗎？提醒有這樣想法的售房者要小心了，要回房子的時候，小心對方據(jù)不認(rèn)賬！

A做生意，在資金周轉(zhuǎn)困難的情況下，曾向B借過5萬余元。后來，資金問題仍未解決，A便想用自己的房產(chǎn)抵押，向銀行貸款。但是，本身信用不合格的他并不符合銀行房貸的條件，而且，他了解到，辦理房貸的話不但貸款金額高，而且利率也更低一些。于是，也想早日拿回借款的B就成了A的“合作伙伴”。

2006年3月，A跟B簽訂了一份房屋“買賣”合同，約定將A坐落于某小區(qū)的房屋“賣”給B，房屋成交價格為20萬元，并于同年4月辦理了過戶。事實(shí)上，B未付任何房款，該房屋也由A及家人實(shí)際占用并使用。B取得該房屋的權(quán)后，以自己的名義將該房屋抵押給銀行，獲得15萬元貸款。隨后，A與B訂立一份“承諾書”，約定A一年內(nèi)歸還5萬元給B，B以自己的名義向銀行申請的15萬元貸款由A使用并負(fù)責(zé)每月按揭；如有一期逾期不還，該房屋由B作價處理；貸款還清后由B過戶。

2013年3月，A還清了銀行的貸款，便以雙方當(dāng)時承諾要求B歸還房屋。但此時房價比簽訂“承諾書”的時候高了許多，B拒絕歸還房屋，認(rèn)為該房屋登記在其名下，應(yīng)歸其，A只可向其主張20萬元的房屋價款。A想要拿回房子，起訴至法院，請求判令B立即協(xié)助他辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)。

法院審理認(rèn)為，A與B之間不存在真實(shí)的房屋買賣意思表示，據(jù)此簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，系名為買賣實(shí)為騙取銀行貸款的合同，故依法認(rèn)定該合同無效。基于無效合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故判決B應(yīng)協(xié)助A辦理該房屋的過戶手續(xù)。

為什么法院認(rèn)定A與B之間的房屋買賣合同是無效的?

以合法形式掩蓋非法目的合同無效

雙方訂立買賣合同的目的是由于A資金緊缺且信用不合格，故以買賣形式假借B的名義向銀行申請貸款，據(jù)此可以認(rèn)定雙方訂立合同的真實(shí)目的并非是為了轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)，而是借助買賣這一合法形式來規(guī)避國家正常的金融秩序，達(dá)到騙取銀行貸款的目的。根據(jù)法律的規(guī)定，該合同屬于“以合法形式掩蓋非法目的”的合同，是無效合同。

合同被認(rèn)定無效后，會產(chǎn)生什么法律后果?

虛假賣出房屋恢復(fù)買賣前狀態(tài)

B取得的房屋，應(yīng)該返還給A。雖然該房屋的權(quán)發(fā)生了變動，已經(jīng)登記在B的名下，但是該物權(quán)變動的基礎(chǔ)是A與B之間的房屋買賣的合同關(guān)系，由于該合同自始無效，物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，房屋登記就應(yīng)該恢復(fù)到房屋買賣之前的狀態(tài)。因?yàn)榉课輰儆?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。">不動產(chǎn)，適用權(quán)登記制度，所以房屋返還方式不同于一般動產(chǎn)的簡單交付，法院判令BA將房屋進(jìn)行過戶，A才能擁有該房屋的權(quán)。

假賣房非法騙貸買賣雙方需承擔(dān)哪些風(fēng)險?

買賣雙方均承擔(dān)民事及刑事方面風(fēng)險

以假賣房的方式騙取銀行貸款，不但是非法行為，也存在較大風(fēng)險。對出賣人來說，由于房屋過戶后不動產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，一旦購房者將房屋處分給了善意第三人，并進(jìn)行登記或者抵押等，就可能導(dǎo)致原權(quán)利人喪失對房產(chǎn)的權(quán)利，縱然雙方之間有明確的書面協(xié)議，也不能保證自身權(quán)利。假如牽扯到拆遷等問題，由于房屋出賣人并不是房屋登記的權(quán)人，可能就無權(quán)參與拆遷事宜的協(xié)調(diào)和商討，給自己的利益帶來損害。

對購房者來說，由于購房者以自己的名義跟銀行簽訂貸款協(xié)議，履行貸款協(xié)議的法定義務(wù)人應(yīng)為購房者，如該房屋買賣合同在貸款還清之前被確認(rèn)為無效的，購房者不僅要承擔(dān)返還房屋的義務(wù)，還需承擔(dān)向銀行還清剩余貸款的義務(wù)，所以對購房者來說，可能遭受更大的利益損失。

而除了民事方面的風(fēng)險，騙取貸款的行為還是一種違法行為，如果情節(jié)嚴(yán)重，可能還會構(gòu)成“騙取貸款罪”，需要承擔(dān)相應(yīng)刑事責(zé)任。